Tierra de nadie, casa para todos

Las autoridades locales en México han aprendido a vivir bajo un régimen de propiedad Kafkiano. El gobierno gestiona servicios y desarrolla proyectos de infraestructura. Sin embargo, en el día a día, nuestras ciudades pierden vigor y energía. El mercado inmobiliario en nuestras ciudades no es fluido -no por falta de inversión, sino de certeza.

¿De quién es ese terreno? Silencio. ¿De quién aquella casa? Silencio de nuevo.  No pregunto quien lo ocupa, sino quien es el propietario. ¿A quién le propongo el negocio, con quién hay que asociarse, a quién hay que comprarle? Fíjese que el ocupante recibió ese inmueble en comodato, sin papeles, de un tipo que después murió intestado. Fíjese que el terreno es del gobierno federal y lo ocupa una dependencia estatal, pero no hay escritura que ampare a ninguno de los dos. Fíjese que hay que contratar un gestor para que investigue, porque en el Registro no nos dan nada. Fíjese que fíjese.

La tenencia de la tierra urbana es un desmadre en México. Los que poseen no necesariamente son propietarios, y los propietarios no necesariamente poseen. El que quiere vender no puede vender, y el que quiere comprar no puede comprar. El gobierno sufre y disfruta esta circunstancia. Sufre cuando descubre que pocos pagan su impuesto predial, y disfruta cuando expropia sin mayor resistencia para llevar a cabo sus obras. Las autoridades locales en México han aprendido a vivir bajo un régimen de propiedad Kafkiano. El gobierno gestiona servicios y desarrolla proyectos de infraestructura. Sin embargo, en el día a día, nuestras ciudades pierden vigor y energía. El mercado inmobiliario en nuestras ciudades no es fluido -no por falta de inversión, sino de certeza.

Las ciudades crecen en la periferia mientras se vacían en sus zonas centrales. Parte de esto tiene que ver con simple economía: el desarrollador busca tierra barata para proveer vivienda a precios que corresponden a la capacidad de compra de las familias mexicanas. Sin embargo, basta revisar las estadísticas para descubrir que esto solo explica parte de la historia. ¿Cuántos edificios subutilizados existen en las delegaciones centrales de la Ciudad de México, que llevan décadas perdiendo población? ¿Cuántos terrenos baldíos existen en el corazón de ciudades como Monterrey, Guadalajara y Saltillo? Uno podría imaginar una gran política de redensificación urbana en esos predios subutilizados, que permitiera aprovechar décadas de inversión en infraestructura pública para soportar la construcción de vivienda a precios más accesibles.

Pienso en el reino del absurdo, como el que existe en municipios como Zumpango y Tecámac. La población de estos municipios crece a una tasa que araña el 10% anual. Miles de mexicanos compran ahí casas baratas, a dos horas de sus empleos, solo porque no existe oferta de vivienda en sitios mejor ubicados y bien conectados como Azcapotzalco. En 1980, esta delegación del Distrito Federal tenía más de 600 mil habitantes. Hoy tiene dos líneas de metro, y pronto tendrá una línea de Metrobús, pero su población apenas sobrepasa los 400 mil habitantes. ¿Cuántos predios en esa delegación podrían utilizarse para absorber la demanda de vivienda del DF? En lugar de gastar miles de millones del presupuesto público para construir escuelas, drenaje, carreteras y trenes en los más alejados suburbios, no deberíamos invertir para repoblar nuestros centros poblacionales?

El “regreso a la ciudad” ya forma parte de la retórica de nuestros gobernantes. Hace apenas unas semanas, la titular de la SEDATU declaró que “en México no queremos más viviendas sin personas, ni personas sin vivienda”.  Sin duda la secretaria Rosario Robles se refiere al grave problema de vivienda abandonada que enfrenta nuestro país. La gente compra casas subsidiadas por el gobierno en sitios como Zumpango, solo para ver como sus costos de vida incrementan significativamente. Para miles de ellos, lo más racional es absorber la pérdida, abandonar su casa y regresarse a vivir con la suegra en la ciudad.

Hoy el gobierno federal busca revertir esta tendencia. El acceso a sus subsidios ya está más condicionado, y la industria de desarrolladores de vivienda ya explora nuevos modelos de negocio. Sin embargo ningún agente público o privado ha encontrado una fórmula viable que permita incrementar significativamente la oferta de vivienda económica dentro de nuestras ciudades. Esto es un tanto sorprendente, pues en principio cualquier desarrollador podría construir hacia arriba hasta compensar el costo de terrenos más caros. Uno de los más grandes obstáculos parece ser la escasez de terrenos disponibles para construir en lugares mejor ubicados. Sospecho que una buena parte de esta escasez es puramente artificial. Los predios existen, pero la incertidumbre que rodea a la tenencia de la tierra en nuestras ciudades dificulta y encarece la tarea de identificarlos, comprarlos, consolidarlos y desarrollarlos.

Podemos discutir por horas si es preferible vivir en un cuarto piso cerca del metro a vivir en una casa a dos horas de distancia del empleo, pero el hecho es que hoy muy pocos mexicanos tienen la posibilidad de escoger entre las dos alternativas. Para abrir el menú, necesitamos un estado facilitador. Un primer paso es arreglar los registros públicos.

 

@oneflores

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