Continúa el drama de la vivienda

Las grandes desarrolladoras de vivienda están en crisis y ahora le reclaman al gobierno su deblacle. Lo cierto es que ellas mismas labraron su situación actual al seguir comprando reserva territorial y pretender que el gobierno se encargara de sostener el mismo nivel de demanda del que gozaron durante más de una década.

Segunda de tres partes

Ayer platicábamos de dos grandes monstruos que andan haciendo estragos en el mercado de la vivienda: el hecho de que hay mucha oferta pero poca calidad de vida, y el fenómeno de la vivienda deshabitada. Hoy continuamos con la descripción de otros enormes bichos.

 

3. LA CAÍDA DE LOS GRANDES DESARROLLADORES

Como es ya del conocimiento público, las grandes desarrolladoras de vivienda que cotizan en la bolsa están en serios problemas. A finales de Julio, por ejemplo, las acciones de Homex cayeron 29.8% y las de Geo 25.1%, acumulando caídas del 80%. Como parte de un acuerdo de stand-still, Urbi anunció recientemente que no cumplirá compromisos de pago importantes.

¿A qué se debe la debacle, después de casi una década de boom? Según las desarrolladoras – y algunos analistas despistados – ello se derivó de retrasos en la definición de las nuevas reglas para el otorgamiento de subsidios, así como cambios conceptuales en las mismas. Es decir: la culpa es de mamá gobierno, que retrasó la distribución de la lechita y la hizo menos sabrosa. Perdón, pero eso es una monumental mamada. La verdad es que a los grandes desarrolladores se les pasó la mano. Durante años se negaron a ver datos duros y sencillos: el alto ritmo de colocación de vivienda observado entre 2001 y 2012 permitió atender gran parte del rezago habitacional (sobre todo entre derechohabientes de Infonavit); ello, a su vez, redujo el mercado por atender de manera muy rápida. Muchos se lo dijimos. Para no ir más lejos: en su Plan Financiero 2007-2011, el Infonavit anunció los resultados de un estudio de demanda encomendado a McKinsey, que indicaba, textualmente, lo siguiente:

  • “con base en el número de créditos originados, el rezago de atención de necesidades de vivienda de los derechohabientes del Instituto se empezaría a abatir alrededor del año 2012, por lo que el programa crediticio empieza a disminuir a partir de ese momento ya que sólo crece con la nueva incorporación de hogares al empleo formal.” (página 42)
  • “es conveniente profundizar en el estudio de la posibilidad de que, en el mediano plazo, se haya logrado abatir el rezago antes mencionado, y por lo tanto la actividad crediticia del Instituto disminuya […]” (página 43)
  • “[…] el mayor reto en materia habitacional del país está en la atención de los trabajadores que no están afiliados al sistema de seguridad social formal [y no en los derechohabientes de Infonavit y Fovissste]”. (página 24)

A pesar de lo anterior (que por cierto el Infonavit les repitió en su Plan 2011-2015), las grandes desarrolladoras se hicieron las que la virgen les hablaba. Siguieron comprando y comprando reserva territorial, y pretendiendo que el gobierno se encargaría de sostener el mismo nivel de demanda del que gozaron durante más de una década, y que incluía a cientos de miles de personas que no podían adquirir una vivienda nueva si CONAVI no les otorgaba un subsidio. Por ejemplo: de acuerdo con su Informe Anual 2011, al cierre de ese año URBI contaba con reservas territoriales para más de 9 años de sus ventas de vivienda (ver URBI, “Ready for the Industry’s new stage of sustainable growth, 2011 Annual report”. Página 42). Por su parte, HOMEX disponía de reservas suficientes para desarrollar 439 mil viviendas, equivalentes a sus operaciones futuras de entre 6 y 9 años (HOMEX, “De Naturaleza Estratégica: Informe Anual 2011”. Páginas 9, 55 y 58). ¿Será por esto que ambas desarrolladoras presentan ahora graves problemas de liquidez? ¿O será, como afirma esta muy desinformada nota, que diversos inconvenientes generados por el mal gobierno “impiden a los empresarios [desarrolladores] escriturar viviendas, recuperar sus inversiones y pagar los empréstitos bancarios”? (¿Pobrecitos empresarios, verdad? Me pregunto dónde habrán invertido las enormes utilidades que presumieron en2008, 2009, 2011 e incluso 2012….)

La última joya en esta coronita es el petate del muerto: dicen los emproblemados desarrolladores que, o se les rescata, o se perderá MEDIO MILLÓN DE EMPLEOS. Neta. Eso dice la desinformada nota referida en el párrafo anterior (léanla si no me creen). Hay que tener un desconocimiento muy grande de los datos más elementales de empleo para argumentar que la quiebra de tres o cuatro empresas (que juntas no logran abarcar más del 10 o 15% de la oferta de vivienda) echaría a 500 mil trabajadores a la calle.

Con lo anterior no pretendo poner en duda que el posible cierre de estas empresas sería un evento relevante; sin embargo, su importancia no derivaría de lo que sucedería con los dueños o los empleados de URBI, GEO u HOMEX (que me disculpen, pero esos son los riesgos y la naturaleza del capitalismo, que durante más de una década los benefició), sino de los inciertos resultados de la remodelación de la industria que ello implicaría. ¿Qué pasará, por ejemplo, con las miles de hectáreas de tierra (alguna útil y otra inservible) que estas empresas tienen hoy en su poder? ¿O con los fraccionamientos que queden a media construcción?

 

4. LA COMPLEJIDAD DE LA REDENSIFICACIÓN

Hace unos meses, la tuitera @delunita decía que para ser “Urbanista 2.0” no se necesitan títulos académicos, haber leído, ni tener experiencia en la materia; basta con repetir un mantra: “el auto es el diablo, el peatón es la víctima, las obras públicas están mal planeadas”. Se refería, me parece, a lo fácil que es caer en la sobresimplificación en la discusión del desarrollo urbano. Es muy sencillo decir que hay que redensificar las zonas ya habitadas, usar más la bici, mejorar el transporte público y desincentivar el uso del coche. Eso lo podemos decir de cualquier ciudad. Pues sí. Pero las cosas no son tan fáciles… especialmente cuando se discute cómo hacer para redensificar las ciudades. Veamos el caso del Distrito Federal.

En la década de 1970, las áreas centrales del DF comenzaron a despoblarse. El número de habitantes de las Delegaciones se redujo sustancialmente después del sismo de 1985, tras el cual grandes áreas de la ciudad (por ejemplo, las colonias Roma y Condesa en Miguel Hidalgo; la Centro y la Cuauhtémoc en la delegación de este nombre) resultaron gravemente afectadas. Hace unos meses platicaba con un ex funcionario del GDF, quien resumía bien la situación: después del terremoto, los ricos se fueron al poniente y los pobres al oriente. Los datos censales lo confirman: en 1980 las 16 delegaciones del DF eran hogar de 8.8 millones de personas; después de diez años la cifra cayó en 595 mil habitantes y sólo recientemente se ha recuperado a los niveles de 1980. Sin embargo, la población de los 59 municipios de los estados de México e Hidalgo que forman parte de la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM) se fue a las nubes: subió de 7.5 millones a más del doble. El municipio de Tizayuca, en Hidalgo, incrementó su población en un 70% entre 1980 y 2010. La población total metropolitana pasó de 17.9 millones a 26.7 millones de personas.

Lo anterior implicó que la densidad de población en los municipios metropolitanos del Estado de México se duplicó, alcanzando 679 personas por km2 en 2010. Sin embargo, dicha cifra es un décimo de la observada en las Delegaciones (5,958 habitantes por km2). Otra manera de ver la situación es decir que, en 1980, uno de cada dos habitantes de la ZMVM vivía en alguna de las Delegaciones del DF; ahora sólo uno de cada tres viven en ellas.

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Los datos relativos al transporte en la metrópoli confirman un proceso de sprawl o suburbanización (ver “Diagnóstico de la movilidad de las personas en la Ciudad de México”, Fideicomiso para el Mejoramiento de las Vías de Comunicación del DF). En 1983, del total de viajes originados en la zona metropolitana el 62% eran viajes que iniciaban y terminaban en las Delegaciones del DF. Para 1994 la cifra se había reducido al 57%. En el mismo periodo, los viajes que implicaban cruces entre el DF y el Estado de México pasaron del 17% al 22%. Estos últimos ascendieron a 2.4 millones de viajes diarios en 1994 y se estima que la cifra aumente a 5.6 millones para el 2020.

Este proceso de suburbanización seguramente ha tenido efectos negativos en el medio ambiente, derivados de la mayor cantidad de viajes que los habitantes de la Zona Metropolitana tienen que hacer para satisfacer sus necesidades, así como la creciente distancia (y duración) de éstos (para mayor información al respecto, les recomiendo “The Triumph of the City”, Glaeser, 2011). Además, para el Gobierno del Distrito Federal implica un problema financiero: todos los habitantes de la ZMVM  hacen uso de los servicios provistos por las Delegaciones centrales (por ejemplo, la gente de Satélite viene al DF a hacer X o Y), pero sólo los habitantes del DF contribuyen con impuestos locales al mantenimiento de estos servicios (al pagar, por ejemplo, el predial). Y los fondos federales dependen, en muy buena medida, de la distribución de la población: reciben más las demarcaciones más pobladas. Dada la forma en que ha venido distribuyéndose la población de la ZMVM, de los fondos totales disponibles para el desarrollo de su infraestructura, el Estado de México e Hidalgo reciben una fracción cada vez mayor.

Con el objetivo de contrarrestar la situación (y, queremos pensar, buscando mejorar la calidad de vida de los habitantes de la ciudad) desde hace tres administraciones el GDF ha venido mejorando el transporte y la imagen de las Delegaciones centrales. El Metrobús, la ecobici, Carrot, el mejoramiento del corredor Reforma, el rescate del Centro Histórico y la construcción de la Línea 12 del Metro son algunos ejemplos. Por no hablar del controversial Bando 2 (que se inventó López Obrador), que restringió la construcción de vivienda en las Delegaciones periféricas y que fue descontinuado, me parece, debido a su fracaso.

A pesar de todo lo anterior, y como habíamos ya visto, no se ha logrado redensificar de forma importante el DF: en 2010 teníamos prácticamente el mismo número de habitantes que en 1980. Como lo señala Alba (“Representaciones y Prácticas Sociales en torno a Políticas Urbanas: la Movilización NIMBY frente a la Redensificación de las Zonas Centrales de la Ciudad de México”, 2009) y como podemos atestiguar casi diario en las páginas de los periódicos, los esfuerzos por construir más departamentos en las zonas céntricas se enfrentan, casi siempre, a una oposición férrea de los vecinos. Esto ha creado un dilema para el GDF: ha invertido cantidades muy grandes de recursos buscando hacer más atractiva la ciudad central, sin que haya podido atraer más habitantes que paguen más impuestos. A pesar de importantes esfuerzos de recaudación, los ingresos propios de la ciudad no han aumentado de forma importante, e incluso sufrieron una caída significativa de 2000 a 2008 en términos reales. Y se podrá criticar la capacidad del GDF para recaudar el predial, pero es de lejos el estado que más recauda por este concepto.

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¿Cómo hacer, entonces, para redensificar la ciudad y hacerlo de forma financieramente y socialmente sustentable?

 

5. EL PARADIGMA DE LA VIVIENDA PROPIA

La versión actual de la Constitución mexicana, en su artículo cuarto, dice  que “toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa […] la ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo”. ¿Ve usted, querido lector, el adjetivo “propia” por algún lado? Yo tampoco. Pero parece que el gobierno, y buena parte de los mexicanos, sí.

Empecemos con el primer actor. Desde hace varias administraciones, el gobierno federal mexicano ha afirmado que es necesario apoyar la construcción y adquisición de vivienda propia, porque ésta genera importantes beneficios privados pero también importantes externalidades positivas (es decir, beneficios públicos). El Plan Nacional de Desarrollo 2007-2012, por ejemplo, señala en su sección 2.13 que “Una vivienda de calidad, con certidumbre jurídica sobre su propiedad, permite a las familias generar mayor riqueza, tanto para las generaciones actuales, como para las futuras”, y que “La construcción y la vivienda son sectores altamente generadores de empleos y que tienen el potencial de constituirse en motores del crecimiento de la demanda interna, reduciendo la sensibilidad ante fluctuaciones en la economía internacional”. El Programa Nacional de Vivienda 2008-2012, de CONAVI, señala que “Poner al alcance de las familias mexicanas la vivienda que requieren, no sólo satisface una demanda social, sino también impulsa el crecimiento de la economía y del empleo y derrama recursos que —cerrando un círculo virtuoso— permiten a la familia hacerse de una casa”.  Además, es común que se argumente que la propiedad de vivienda genera ciudadanía, al arraigar a las familias y hacerles necesaria la participación comunitaria para la solución de sus problemas.

Lo malo es que yo nunca he visto un estudio que demuestre lo anterior (con excepción del punto relativo a la construcción de un patrimonio; ver Boehm, D. T., & Schlottmann, D. A., 2004; “Wealth Accumulation and Homeownership: Evidence for Low-Income Households”, U.S. Department of Housing and Urban Development, Office Of Policy Development & Research). Recordemos que un argumento puede ser lógico, pero ello no implica que sea cierto.

Lo que sí creo que está muy claro es que los países que han apostado fuerte a la propiedad de vivienda acaban teniendo crisis inmobiliarias importantes: véase el caso de Estados Unidos o el de España (Rodríguez, Raquel. 2010. “La Política de Vivienda en España en el Contexto Europeo. Deudas y Retos”. Revista Instituto de la Vivienda. Vol. 25, Núm. 69. pp. 145. Universidad de Chile. Santiago, Chile). En cambio, los países que eventualmente han apostado por ofrecer a los ciudadanos múltiples opciones para acceder a vivienda (en propiedad, en renta) no presentan tantos problemas y parecen atender de mejor manera las necesidades de su población. Véanse los casos de Francia (Langley, Elizabeth. 2002, “The Changing Visage of French Housing Policy and Finance. Housing policy in the United States”) o Chile en los últimos años (Rubio Vollert, Rodrigo.2006. “Lecciones de la política de vivienda en Chile”, Revista Bitácora Urbano Territorial, Vol. 1. Núm 10. Universidad Nacional de Colombia. Bogotá, Colombia / Navarro, M. 2005. “Política de financiación de la vivienda en Chile: Los últimos 30 años.” Lincoln Institute of Land Policy).

Por otro lado, no es que México presente niveles de propiedad de vivienda bajos; al contrario, más de 7 de cada 10 mexicanos son propietarios de su vivienda. Este nivel nos coloca a la par de países como Bélgica y Reino Unido, y muy por arriba de Suiza o Alemania.

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Por otro lado, es bien sabido que las nuevas generaciones son mucho más móviles que las anteriores: ya no es común que alguien tenga sólo uno o dos trabajos a lo largo de su vida. Hoy es mucho más común que la gente trabaje unos años en un lado de una ciudad y luego se cambie al otro extremo, o que se mude a otra ciudad. ¿En este contexto, tiene sentido seguir empujando como solución única el paradigma de la vivienda propia?

Con eso terminamos la discusión sobre los Kaijus. Mañana les platicaré de un problema adicional en el mercado de la vivienda. También diré (¿finalmente?) cuáles son mis recomendaciones para domar a estos monstruos.

 

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