¿Cómodas mensualidades? Fonatur da 5 años a comprador de Playa Delfines para finiquitar pago
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¿Cómodas mensualidades? Fonatur da 5 años a comprador de Playa Delfines para finiquitar pago

A pesar de que la playa se vendió 30 millones de pesos por debajo del precio en el que se había valuado inicialmente, la empresa Pulso Cancún Nizuc consiguió hacerse del predio con un enganche del 5% y un plazo de 60 meses para liquidar el resto.
Cuartoscuro
Por Agustín Ambriz / Luces del Siglo
20 de septiembre, 2018
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En la compra del predio K-56 de Playa Delfines, la empresa Pulso Cancún Nizuc SAPI de C.V. tuvo condiciones y facilidades de pago que no le darían a cualquiera.

De acuerdo con la “Oferta Unilateral de Compra número 4108”, presentada al Fondo Nacional de Fomento al Turismo (Fonatur) por el único postor inscrito en el proceso licitación, Carlos Kamkhaji Ambe, el predio de 9 mil 215 metros cuadrados fue vendido en la cantidad de 19 millones 269 mil 893 pesos; 2 mil 090 pesos metro cuadrado.

Leer: Fonatur vende Playa Delfines, en QRoo, a muy bajo precio y pese a ser patrimonio federal

Para garantizar esta operación el esquema de pago fue el siguiente: un “depósito de garantía de seriedad” de 962 mil 994 pesos (el 5 por ciento); un “enganche” por la cantidad de 5 millones 777 mil 967 pesos (el 30 por ciento) y 60 abonos mensuales de 224 mil 698 pesos para finiquitar el saldo de 13 millones 481 mil 925 pesos, en los próximos cinco años.

En las mensualidades se incluirán los intereses sobre saldos insolutos que se generen cada día 28, del mes en curso, y hasta que se liquide la operación, con una tasa de interés ordinario de T.I.IE (Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio) de 2.25 puntos porcentuales, calculada sobre el número de días transcurridos sobre la base de un año de 360 días.

En caso de incumplimiento se aplicará sobre la amortización vencida una tasa de interés moratorio de T.I.I.E. a 28 días más 2.25 puntos porcentuales por 1.5 veces calculada sobre el número de días transcurridos sobre la base de un año de 360 días multiplicado por los días de atraso.

De acuerdo con Fonatur la adjudicación directa a favor del comprador “cumplió con lo establecido” en las Políticas de Comercialización internas ya que al concurso de licitación se presentó un solo postor al que a la postre se le asignó el predio con la oferta que él mismo presentó.

A través de un comunicado enviado a Luces del Siglo, el organismo informa que el valor base de la oferta final también cumplió con lo establecido en las Políticas de Comercialización, “al ser mayor al valor del avalúo realizado por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales  responsable para tal efecto”.

Sin embargo, lo que no informa Fonatur es que de acuerdo con la cédula catastral del predio registrado en la Direcciòn de Catastro del Ayuntamiento de Benito Juárez el valor del terreno es de 42 millones 369 mil 450 pesos, es decir 23 millones 099 mil 557 pesos más de lo que le finalmente le fue vendido a la empresa Pulso Cancún Nizuc SAPI de C.V.

El documento de “Oferta Unilateral de Compra”, que fue la propuesta presentada por el representante de la empresa Carlos Kamkhaji Ambe el día 11 de diciembre de 2017 cita textualmente:

“Por este conducto presento a Nacional Financiera S.N.C., Institución de Banca de Desarrollo, como fiduciaria en el Fideicomiso denominado Fondo Nacional de Fomento al Turismo (Fonatur), formalmente esta oferta unilateral de compra sujeta a la autorización de Fonatur, respecto del inmueble que se identifica en el numeral 2 de este documento, la cual me obligó a mantener durante el plazo de 30 días naturales siguientes a su entrega a Fonatur, a excepción de que solicite una prórroga de 15 días a dicho plazo, o bien opte por su cancelación dentro de los 5 días siguientes a su presentación, la cual una vez autorizada por Fonatur, me obligo a cumplir cabalmente en los términos y condiciones aquí establecidos, así como con las características que establezca Fonatur en la carta de autorización respectiva”.

En el apartado de “lineamientos de construcción” del documento se especifica que la densidad del predio es “sin capacidad de alojamiento y vivienda”, pero Kamkhaji Ambe solicita la construcción de “áreas comerciales con un cajón de estacionamiento por cada 60 metros cuadrados construidos”, “restaurante con 1 cajón por cada 40 metros cuadrados” y “áreas de oficina con 1 cajón por cada 50 metros cuadrados”.

En el numeral 8 del documento, Kamkhaji Ambe traza las obligaciones a que se encuentra sujeto y adelanta sus pretensiones:

Acepto dar cumplimiento a todas y cada una de las obligaciones pactadas con Fonatur, mismas que se contienen en este documento, y manifiesto que tengo conocimiento de los objetivos y funciones de Fonatur como promotor de desarrollos turísticos, por lo que es mi interés contratar con dicha entidad para poder llevar a cabo el proyecto arquitectónico que en su momento me autorizará Fonatur, lo anterior de conformidad con lo previsto en la vigente Ley General de Turismo, la cual señala que Fonatur contribuirá a la planeación, programación, fomento y desarrollo de la actividad turística y de los recursos turísticos, teniendo entre sus funciones la de promover la creación de nuevos desarrollos turísticos en lugares que por sus características naturales y culturales representan un potencial turístico, así como la de crear y consolidar estos desarrollos conforme a los planes maestros que realiza Fonatur, los cuales debo respetar para garantizar la viabilidad del desarrollo turístico que promueve Fonatur, independientemente de las licencias, permisos y autorizaciones municipales o estatales que expidan las autoridades conforme a la legislación local correspondiente.

Justifica Fonatur

La oferta del lote 56-K ubicado en la segunda sección de Playa Delfines, adquirido por la empresa Pulso Cancún Nizuc, SAPI de C.V., cumplió con lo establecido en las políticas de venta del Fondo Nacional de Fomento al Turismo (Fonatur), aseguró su director de Comercialización Martín Guillermo Merino Westphal.

“Fonatur siguió todas los procedimientos indicados dentro de sus Políticas de Comercialización para la venta de este lote mediante concurso público, en el cual sólo se presentó un postor al que a la postre, y de acuerdo a las Políticas mencionadas, se le asignó el predio con la oferta que presentó”.

A través de un comunicado recibido por Luces del Siglo para “precisar” la información publicada en sus ediciones de lunes y martes pasado referente al remate, el funcionario federal informó que el valor base que se publicó para concurso público “cumplió con lo establecido en las Políticas al ser mayor al avalúo realizado por el Instituto de Administración de Avalúos de Bienes Nacionales”

“El predio que fue comercializado desde diciembre del año 2017 no corresponde a la zona de playa pública de Playa Delfines, sino que se encuentra a un costado de ésta, por lo que no impacta a la zona destinada como playa pública”, señaló.

“El lote en cuestión tiene un uso de suelo de Servicios Turísticos y Recreativos de Playa, por lo que de conformidad con el Programa de desarrollo Urbano vigente tiene prohibido construir viviendas y cuartos hoteleros”, puntualizó.

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‘La gente se volvió loca comprando’: por qué se dispararon los precios de la vivienda en el mundo

El aumento del valor de las viviendas experimentó el crecimiento más veloz desde fines de 2006. Existe una "carrera por el espacio" que surgió con la pandemia de covid-19.
29 de julio, 2021
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Ni Wall Street ni el mercado de las viviendas sufrieron los estragos económicos causados por la pandemia de Covid-19.

Al contrario, precisamente en medio de la crisis, los mercados financieros marcaron máximos históricos y el precio de las viviendas en varias de las mayores economías del mundo se disparó.

Un fenómeno que deja en evidencia la histórica desigualdad económica que divide a las sociedades y que tras la recesión se hizo aún más profunda.

Mientras algunas de las familias que perdieron su empleo están enfrentando desalojos, otras han logrado consolidar su posición económica e incluso mejorarla.

El precio de las viviendas a nivel mundial registró un incremento promedio de 7,3% en el primer trimestre de este año, comparado con el mismo período del año anterior.

Se trata del crecimiento más veloz desde fines de 2006, según un estudio realizado por la consultora inmobiliaria británica Knight Frank que analizó el mercado en 56 países.

El ranking de la escalada de precios está liderada por Turquía (con un aumento de 32%), seguido por Nueva Zelanda (22,1%) y Luxemburgo (16,6%).

De los cinco países latinoamericanos incluidos en el informe, Perú encabeza el ranking de la región con un alza de 10%.

“Los precios de las viviendas están subiendo debido a la pandemia, no a pesar de ella”, le dice a BBC Mundo Kate Everett-Allen, jefa de Investigación Residencial Internacional de la firma.

Con los profundos cambios generados a partir de 2020, explica, se ha generado una reevaluación masiva de las necesidades habitacionales de las personas.

“Esto es una carrera por el espacio”, apunta.

“La gente se volvió loca comprando”

Esa ha sido la experiencia de Mariana Godoy, una corredora de propiedades venezolana que vive en Miami junto a su esposo y tres hijos.

Con la pandemia, su casa se transformó de un momento a otro en oficina y escuela al mismo tiempo.

Casa en venta

Getty Images
Se trata del aumento de precio más veloz desde fines de 2006.

Los cinco miembros de su familia tuvieron que compartir el mismo espacio las 24 horas del día, algo que nunca habían experimentado antes.

“Lo que necesitamos es más espacio”, cuenta. “El problema es que los precios subieron tanto, que ahora preferimos esperar un poco antes de comprar”.

“Como los intereses de los créditos han estado muy bajos, la gente se volvió loca comprando y están dispuestos a pagar lo que sea”.

Hay algunas propiedades en determinados barrios de Miami, explica, cuyo precio después de la pandemia se ha disparado casi al doble.

Eso no quiere decir que la situación sea similar en todas partes, pero la tendencia alcista es un hecho.

El valor promedio de las viviendas en Estados Unidos aumentó 13,2%, el ritmo de crecimiento más rápido de los últimos 15 años.

Un boom en los suburbios de las ciudades

Una parte importante del incremento en el valor de las viviendas, al menos en los países más ricos, se relaciona con la búsqueda de más espacio y eso explica por qué el boom inmobiliario está más centrado en los suburbios de las grandes ciudades.

Quienes tienen un alto nivel de ingresos se han lanzado a la búsqueda de propiedades que les permitan aprovechar las circunstancias excepcionales que se han creado en estos tiempos de pandemia.

Persona recibe las llaves de una casa

Getty Images

Entre esas condiciones inéditas están las bajas tasas de interés de los créditos hipotecarios a nivel global y los gigantescos estímulos fiscales que han desplegado los gobiernos de países desarrollados para reactivar las economía.

A eso se suma un cambio fundamental: la posibilidad del teletrabajo.

Y los profesionales que pueden trabajar a distancia son precisamente quienes suelen tener mayores ingresos que el resto de la población.

“Las personas están menos atadas a la oficina y algunas han optado por mudarse a los suburbios” de las grandes ciudades, dice Everett-Allen.

A ese panorama hay que agregar que en algunos mercados aumentó la demanda por viviendas y, al mismo tiempo, disminuyó la cantidad de propiedades disponibles.

Esta combinación ha empujado aún más arriba los precios habitacionales.

América Latina

En Latinoamérica el aumento de precios es menos generalizado y está particularmente circunscrito a los compradores más ricos.

Según el análisis de Knight Frank los precios promedio de las viviendas subieron en el primer trimestre un 10% en Perú, 6,6% en México, 4% en Brasil, 1,7% en Chile y 3,2% en Colombia.

Casas

Getty Images

En el caso de Perú, sin embargo, las fuentes consultadas por BBC Mundo en el mercado local manejan otras cifras.

Una situación que quizás podría explicarse por la utilización de distintas metodologías en la manera de abordar el análisis.

“Ha habido un incremento del 5.3% del precio de la vivienda en los últimos 12 meses, lo cual se sustenta básicamente por las ventas en Lima Moderna”, le dice a BBC Mundo Ricardo Arbulú, presidente del Comité de Análisis de Mercado de la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú, ASEI.

Otros expertos como Víctor Saldaña, presidente de la Asociación Peruana de Agentes Inmobiliarios, ASPAI, insiste en que es muy difícil contar con cifras detalladas sobre la evolución de precios, porque los valores de los apartamentos y las casas son muy diferentes, y porque las variaciones por barrio son demasiado disímiles.

Su percepción es que “los precios en Lima se han mantenido más o menos iguales”, señala en diálogo telefónico desde Lima.

¿Una burbuja?

A nivel global ha existido un cierto debate sobre si el aumento de precios de las viviendas está creando una burbuja.

Sin embargo, la opinión más prevalente entre los analistas es que es muy poco probable que los precios sufran una fuerte caída.

Casa en venta en California

Getty Images

Puede haber una estabilización de la tendencia alcista en el futuro en la medida que vuelvan condiciones de mercado más parecidas a las que existían antes de la pandemia, aunque, por lo pronto, el frenesí de la demanda sigue pujante.

Y si el teletrabajo o el modelo de trabajo híbrido se hace más común en los sectores de mayores ingresos, es posible que se mantenga la necesidad de conseguir más espacio habitacional.

Lo que sí ha ocurrido es que en algunos mercados donde los precios se dispararon demasiado, las autoridades han tomado algunas medidas para “enfriarlos”.

Por ejemplo, en Nueva Zelanda, el gobierno cambió algunas reglas para evitar deducciones de impuestos que favorecen a los inversionistas y amplió de 5 a 10 años el período en que se gravan las ganancias obtenidas con la venta de propiedades.

El objetivo, dicen las autoridades, es frenar “la especulación”. Y en países como Canadá, el gobernador del banco central advirtió que existe una “exuberancia excesiva” en el mercado de las viviendas, la cual será vigilada de cerca.

El tema es complejo porque muchas veces, cuando los precios escalan de un modo inusual, las familias con menos ingresos terminan siendo desplazadas hacia zonas más periféricas.


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