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Un espacio disruptivo para la Condesa
Dos torres de 30 y 31 pisos se construirán en la Condesa. El proyecto sería positivo si contara con menos pisos y con una arquitectura que guardara más concordancia con la que prevalece en la colonia, porque promovería el aumento de la densidad poblacional. Pero no es así.
Por José Luis Chicoma y Carey Dunfey
25 de octubre, 2013
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Por: José Luis Chicoma (@JoseLuisChicoma) y Carey Dunfey

Aprobado por la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda del DF (Seduvi), se construyen en la Colonia Hipódromo Condesa dos edificios para la calle José Vasconcelos esquina con Circuito Interior, cerca de la calle Benjamín Franklin. Aunque son avenidas muy transitadas, la zona es principalmente residencial, relativamente densa, con gran presencia de estudiantes por la cercanía de la Universidad la Salle y es un destino cultural de la vida diaria y nocturna de la ciudad. En general, la arquitectura actual de la colonia consiste en edificios de los siglos XIX y XX mezclados con construcciones más modernas, algunas subiendo a 10 o 15 pisos.

La popular Condechi es uno de los espacios en el DF con vida urbana más intensa, con muchas áreas verdes, restaurantes y cafés con terrazas, y fácil accesibilidad para el peatón, el deportista y el ciclista, donde se puede prescindir cómodamente del carro. Es un lugar único en la ciudad, con una identidad reconocida, y es muy importante que siga siendo así. Por eso es relevante promover un desarrollo urbano y nuevos proyectos que mantengan la vitalidad de la colonia y potencien sus características particulares.

El Espacio Condesa abarca dos “megatorres” de 30 y 31 niveles, una altura poco vista en esta colonia, y está compuesto de oficinas, departamentos de lujo y un centro comercial con un estacionamiento de once sótanos. Es muy fácil descalificar inmediatamente un proyecto como éste. Que va en contra de la arquitectura del lugar. Que promueve la deshumanización de la colonia. Que elevaría excesivamente la demanda de servicios públicos, cuya provisión ya es problemática para los vecinos residentes.

Pero tratemos de ver los aspectos positivos, y el primero, sin duda, es el aumento en la densidad poblacional de la zona.

1. Ciudades de alta densidad normalmente concentran sus habitantes y negocios en edificios que abarcan menos terreno, pudiendo liberar más espacio público para uso comunitario, y generando menos zonas suburbanas que consumen más combustibles por los traslados y más uso de energía en viviendas innecesariamente grandes.

2. Cuando existen ambientes diseñados para generar interacciones hay más oportunidad de promocionar la creatividad e innovación, a través de un aumento en el intercambio de ideas y experiencias. Asimismo, el contacto con más personas y, por lo tanto, con más diversidad de opiniones y estilos de vida, generan un saludable cosmopolitismo, y respeto y apertura a lo distinto, mejorando la convivencia urbana.

3. En términos muy prácticos, y tomando dos términos acuñados por la urbanista Jane Jacobs, la alta densidad aumenta la “caminabilidad” y es un mecanismo natural de seguridad a través de los “ojos en la calle”, que refiere a un círculo virtuoso en el que a más gente en la calle, más facilidad de movimiento y mayor vigilancia colectiva y mutua.

4. Estos aspectos se refuerzan mucho cuando se promueve un uso mixto del espacio, abarcando tanto lo residencial como lo comercial. Así, la gente vive, convive, trabaja, se alimenta y va de compras sin la necesidad de salir de su colonia. La proximidad de servicios necesarios, sean culturales -galerías, teatros y cines-, alimenticios, comerciales -mercados y tiendas-, o deportivos, baja el número de carros utilizados. Esto promueve más traslados a pie o en bicicleta, los cuales mejoran el medioambiente y la salud.

5. Otro beneficio de la densidad es que se desacelera el aumento de los precios y alquiler de las viviendas. La Condesa ya cuenta con unas de las rentas más altas de la ciudad, a veces llegando casi al doble de las colonias cercanas. Y si sigue aumentando el proceso de “gentrificación” se profundizará, alejando aún más a una clase media que necesita estar cerca de sus centro de trabajo.

6. Por la importancia del uso mixto, la integración con la comunidad y la reducción en el desplazamiento de residentes antiguos de la zona, también es importante la promoción e inclusión de negocios locales. Esto influye significativamente en la aceptación y apropiación de un nuevo desarrollo urbano por la comunidad.

Mientras que la densidad tiene sus beneficios, si no se maneja bien, no es la mejor solución para una comunidad.

1. Edificios grandes sin una construcción adecuada o creativa pueden amenazar la personalidad de un lugar. La arquitectura, en toda su variedad, debería reflejar y servir a la comunidad. Cuando un lugar se llena de edificios, se pueden perder espacios verdes y mucha luz, provocando la alienación del peatón y la destrucción de la identidad del barrio.

2. Las torres residenciales promueven el alquiler, no la venta de sus espacios. Generalmente, la gente que alquila se queda por menos tiempo en sus hogares, provocando la posibilidad de quebrar los lazos comunitarios. Además, se pueden dar divisiones entre los residentes nuevos de las torres y los ya establecidos, especialmente si servicios públicos, como el agua, la electricidad y la basura, no son provistos de una manera adecuada.

3. Asimismo, la alta proximidad de las viviendas puede ser muy difícil si la arquitectura o infraestructura no es apta, generando más ruido, dentro y fuera de los edificios. Esto puede producir sentidos de pérdida de la privacidad y estrés por la competencia del escaso espacio.

4. Por otro lado, la llegada de un centro comercial en lugares con tantos cafés, tiendas y restaurantes locales puedereducir los beneficios de la densidad que habría reforzado la comunidad. La vida y movimiento en calles y banquetas representa un aspecto vital de una comunidad segura y económicamente fuerte. Locales ubicados en las calles promueven esto, cuando sus clientes, actuales y potenciales, usan y caminan por las banquetas de noche, aumentando la vigilancia del área, y sus dueños mantienen sus lugares limpios y seguros. Esto no sucede en centros comerciales cerrados, sin integración a la calle y dónde la gente llega en sus carros, sin que camine por las banquetas de la colonia.

5. Por estos riesgos, aumentos significativos en la densidad y apariencia de un lugar, deben considerar diversos factores para que tengan efectos positivos. Se tiene que pensar en la necesidad de crear espacios de uso mixto, diseñados para la zona, para promover más interacciones y sentido de comunidad. Es importante encontrar la densidad correcta para un lugar, una que tenga una mezcla de edificios de tamaños distintos, que no corten toda la luz del sol.

Muchas veces, las costumbres, nuestro apego al statu quo y la nostalgia, nos hacen defender irracionalmente el conservacionismo extremo de los espacios. La preservación y protección de espacios históricos y arquitectónicamente especiales es importante para mantener la personalidad de un lugar y la sensación de comunidad. Sin embargo, es necesario atender las necesidades de crecimiento orgánico de una ciudad, para aprovechar todos los beneficios de la mayor densidad y el uso mixto, así como para lograr una menor aceleración en el aumento de precios. En este sentido, Espacio Condesa tiene su aspecto positivo en ese aumento de la densidad poblacional y una mayor oferta de vivienda.

Sin embargo, podría ser un proyecto mucho más acoplado a la colonia si fuera de menos pisos y con una arquitectura que guarde más concordancia con la actual. La Condesa no es una colonia sólo con casas, pero tampoco cuenta con torres gigantes. Un edificio de 30 pisos estaría fuera del lugar y los once sótanos pueden tener un efecto fatal en el sistema viejo de drenaje, además de todos los problemas con la incertidumbre en la provisión de electricidad, agua y otros servicios que actualmente se enfrentan en la zona. El que contemple sólo departamentos de lujo no va a contribuir a desacelerar aumento de precios, ni a mejorar el proceso inevitable de gentrificación que ha sufrido. La torre produciría una sombra grande que podría cubrir los mismos espacios verdes que la hacen única. Asimismo, no incluye la promoción de negocios locales como parte del proyecto, los cuales crearían más compenetración con la comunidad. En este sentido, aunque se promueve como un proyecto de uso mixto, se centra principalmente en la promoción de centros comerciales que tienen el efecto de aislar al ciudadano de su entorno, no de acoplarlo, como lo podrían hacer tiendas más pequeñas, restaurantes, cafés y otros.

Por esto, consideramos que los costos exceden los beneficios de este proyecto. Para que sea adecuado para la zona, se deberían evaluar reducir significativamente el número de pisos, acoplar mejor su estética con la actual, atender cualquier problema de drenaje, electricidad y agua y garantizar a la comunidad que su provisión no será un problema en el futuro, y que tendrá beneficios para la comunidad a través de más bienes públicos. Por eso, un proyecto de esta naturaleza debería venir acompañado de acciones que incrementen la calidad de vida de los habitantes, como la construcción de un parque y más áreas verdes. Aún más importante, la lucha por el derecho de controlar lo que viene y no viene a nuestro entorno, tiene que considerar a los habitantes actuales. Por eso, es fundamental que la comunidad esté más involucrada con cada etapa del proyecto. Sólo cumpliendo con estos cambios y requisitos, el proyecto podría ser un éxito y ser un ejemplo de la potencia de la ciudad.

Hay otras zonas en el DF en las que un edificio con estas características no presentaría un impacto tan disruptivo en el entorno. La Condesa, con su personalidad única en el DF, debería cuidarse más para asegurar una evolución y más densidad, pero sin tanto costo para la comunidad.

 

José Luis Chicoma es Director General de Ethos Laboratorio de Políticas Públicas. @ethoslabmx  FB ethoslaboratorio

Carey Dunfey es Investigadora de Urbanismo.

 

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