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Ciudad Posible
Por Onésimo Flores
Fundador de Jetty, la plataforma de transporte colectivo privado en la CDMX. Maestro en Política... Fundador de Jetty, la plataforma de transporte colectivo privado en la CDMX. Maestro en Políticas Públicas y Doctor en Planificación y Estudios Urbanos. (Leer más)
Lo que algunos desarrolladores de Santa Fe aprendieron de los invasores de terrenos
Por Onésimo Flores
24 de marzo, 2011
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Hace ya mucho tiempo que Hernando de Soto describió como funciona la urbanización informal. Alguien ubica un terreno vacante o subutilizado, y lo promueve hasta crear una masa crítica dispuesta a ocuparlo. Con poca o nula intervención del Estado, planifica una pequeña ciudad, reservando predios para uso común y predios para vivienda. El proceso podrá parecer caótico, pero siempre hay claridad acerca de donde irán las calles, y donde se instalará la escuela. Si bien muchas cosas faltan -seguridad, iluminación, agua, recolección de basura, accesibilidad, etc.- los promotores saben que cosas necesitan y a quien hay que solicitarlas.

Así, prácticamente con un plan en mano, el “desarrollador” vende los lotes ofreciendo no únicamente una posesión que habrá de respetarse por los vecinos, sino además la expectativa de que al paso del tiempo la colonia será dotada con servicios públicos. Independientemente de la forma en que el “desarrollador” haya obtenido control sobre el predio, o de que los títulos entregados a sus clientes sean válidos o no, el hecho es que la colonia pronto cuenta con una población establecida, convirtiendo las tribulaciones de un especulador inmobiliario en legítimas y acreditadas demandas sociales.

La lógica de la urbanización informal es un tanto contraria a la ejemplificada en aquella película ochentera de Kevin Costner, “Field of Dreams”. No se si recuerden la trama, pero la idea principal es que el protagonista construye un estadio de beisbol en medio de la nada, solamente porque escucha voces que le dicen

“si lo construyes, ellos vendrán”.

No son pocos quienes lo tachan de loco, pero nadie se atreve a detenerlo. Finalmente, el riesgo de la inversión requerida corre enteramente a cargo del soñador. Si el personaje de Costner construye el estadio y no se paran ni las moscas, el único que perdería sería él. Muy su bronca.

En cambio, los “desarrolladores” que describe de Soto operan de manera distinta. Primero invitan a los nuevos “colonos” a “colonizar” y dejan que sean ellos quienes exijan al Gobierno la construcción de la infraestructura necesaria. En ningún momento le dicen a sus clientes: “te vendo este predio, pero no tiene agua” o “cómprame esta casa, pero no hay avenida para acceder a ella”. Más bien prometen que todo eso llegará pronto… que ya está negociado.

Digamos que en la versión tropicalizada de “Field of Dreams”, los beisbolistas llegarían al jardín de Costner, y sería el alcalde del pueblo quien escucharía los susurros misteriosos:

“ya vinieron… ya están aquí… ahora constrúyeles todo lo que piden antes de que te rompan la madre”.

Ya instalados los nuevos vecinos, se torna imposible negarles el acceso a los servicios más básicos. Ya levanté mi colonia, ahora conéctame a la luz, al agua, y constrúyeme accesos y avenidas. Si existen infraestructuras subutilizadas en otros sitios no importa. Si hay políticas en marcha para redensificar o repoblar otros centros urbanos ni modo.  Si hay otras zonas de la ciudad, mejor ubicadas, pero que siguen perdiendo población, pues ni hablar. Jaque mate.  El “desarrollador”, como un buen rudo en la lucha libre, acaba aplicándole una huracarana al Gobierno, obligándolo a responder.

El fenómeno no es nuevo, y de hecho refleja buena parte del crecimiento de la Ciudad de México en el Siglo 20. Sin embargo este modelo “rudo” de desarrollo urbano sigue vigente, y ya no parece estar necesariamente vinculado al tema de la pobreza. Es decir, ya no lo emplean solamente aquellas agrupaciones sociales que urbanizan predios irregulares dada la ausencia de alternativas, sino también muchos de los más grandes desarrolladores aprovechan este modelo de negocio para maximizar sus utilidades.

Veamos a Santa Fe, capital corporativa de México, asentada sobre antiguos basureros en un sitio desprovisto de infraestructura de transporte masivo y con mala conectividad con el resto de la ciudad. Llegaron los inversionistas y levantaron en menos de dos décadas sus grandes y bellas torres. Invitaron a sus socios a invertir, y estos obligaron a sus empleados a mudarse. No se si alguien en el Gobierno de la Ciudad habrá hecho las cuentas: Si todos esos edificios se ocupan, y si más se siguen levantando, no habrá Supervía ni segundo piso ni monorriel que baste.

Según Paulina Gomez Arce, ejecutiva de la empresa “Controladora Vía Rápida Poetas”, Santa Fe está apenas al 50% de su capacidad inmobiliaria, y sin embargo ya sufre de un “colapso vial”. En un mundo racional, esa sobreoferta llevaría al Gobierno de la Ciudad a suspender terminantemente la autorización de nuevos permisos de construcción en esa zona, para facilitar el re-poblamiento de zonas subutilizadas que ya cuentan con la infraestructura necesaria. Digo, no hace falta ser un genio para ver que hay algo mal en la película. Si hay tanto tráfico hacia Santa Fe, ¿por qué no canalizar esa demanda a zonas céntricas como la Delegación Cuauhtémoc, que hoy está a la mitad de su capacidad?

Si de "evitar el colapso" se trata...

¿Por qué no permitir, al menos, que el propio mercado encuentre sus equilibrios? Es decir, si el Gobierno se abstiene de “salvar” a Santa Fe del “colapso” con obras como la Supervía, entonces los precios de esas propiedades deberían de bajar, hasta que sus inquilinos se sientan debidamente compensados por la pesadilla vial a la que son sometidos diariamente. De otra forma, ¿cuál es el incentivo para que los desarrolladores moderen su empeño de llevar todavía más gente a Santa Fe?

Si el objetivo de la Supervía es “resolver el tráfico”, ¿entonces por qué autorizar más y más y más fraccionamientos como este?

 

Cumbres de Santa Fe, un desarrollo más de la misma empresa que construye la Supervía

(Por cierto, no se pierdan este excelente post de @elnahual, sobre el tipo de urbanismo que promueve COPRI, el desarrollador de “Cumbres de Santa Fe”)

En lugar de invertir tiempo y capital político en destrabar la Supervía y facilitar los negocios de estos inversionistas, las autoridades deberían promover que esa demanda de viajes se mude al Centro Histórico, o a Reforma, o las delegaciones centrales de la ciudad, donde ya existen calles, banquetas, ciclovías, metro, metrobús, etc.

 

Pero desgraciadamente las prioridades de largo plazo de la ciudad se reajustan cada mañana, justo cuando el nivel de mentadas de madre al Gobierno crece exponencialmente.

En otros lares bastan las marchas y los cacerolazos de “colonos” engañados. En Santa Fe parecen suficientes las caras largas y los claxonazos de los automovilistas. El resultado es el mismo: Hay “desarrolladores”, que aprovechan el hastío de sus víctimas para endosarle al Gobierno la responsabilidad de sus visionarias inversiones.

@oneflores

 

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