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La cuadratura del círculo
Por Marco A. López Silva
Ingeniero; maestro en y analista de políticas públicas. Miembro de Fundación IDEA, aunque sus ... Ingeniero; maestro en y analista de políticas públicas. Miembro de Fundación IDEA, aunque sus opiniones son personalísimas. Sonorense y chilango, y viceversa. Hace tiempo entendió que todos tenemos ideología; que no podemos evitar usarla como filtro de la realidad, y que por lo mismo, es importante formar la ideología poniendo atención a la evidencia. Suele meterse en discusiones eternas en Twitter. Síguelo en @marcolopezsilva (Leer más)
Nuevos (viejos) retos de la vivienda en México
Varios de los (erróneos) supuestos en que se basó la política de vivienda del pasado siguen presentes; siguen incumpliéndose y siguen produciendo problemas. Es importante comenzar a implementar soluciones para evitar repetir –o, incluso, empeorar– los problemas del pasado.
Por Marco A. López Silva
16 de noviembre, 2020
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Para entender los retos del presente, es útil no obviar el pasado. En materia de vivienda, hace tres décadas el diagnóstico general de los especialistas señalaba cuatro problemas esenciales. Por una parte, la demanda de vivienda era muy grande y, debido a la evolución de las características poblacionales del país, estaba creciendo. En segundo lugar, no existía oferta suficiente: se estimaba que sería necesario construir entre 600 mil y 800 mil viviendas al año, durante el futuro previsible, para satisfacer la demanda. En tercer lugar, la limitada disponibilidad de créditos hipotecarios –cuyo mercado estaba (y está) dominado por Infonavit y FOVISSSTE– era insuficiente para resolver el problema. Finalmente, se consideraba que el mercado estaba sobrerregulado.

Para atender la situación, las y los funcionarios del sector emprendieron diversas acciones, entre las cuales se cuentan las siguientes:

  • Adelgazaron la operación de Infonavit, concentrándose en sus labores centrales y tercerizando el resto. De forma crítica, entre las funciones tercerizadas estuvieron la verificación de los proyectos técnicos en materia de fraccionamientos, urbanización y calidad de la vivienda que, constitucionalmente, siempre han sido atribución de los gobiernos municipales. También la verificación de obra: el Infonavit siguió complementando la labor municipal, pero a través de verificadores externos. Junto con otras intervenciones (de carácter financiero) lo anterior le permitió al instituto acelerar considerablemente su ritmo de emisión de créditos.
  • El Infonavit lanzó el programa de Vivienda Económica, que mediante la provisión de información concreta a los desarrolladores (relativa al tamaño mínimo de la vivienda que se deseaba fomentar; su precio máximo aceptable, etc), así como de incentivos temporales, logró incrementar sustancialmente la oferta de este segmento.
  • Finalmente, a través de CONAVI y otros organismos se implementó un conjunto de programas masivos de créditos al frente, que complementaran la capacidad de crédito de las familias de bajos recursos económicos y les permitieran adquirir una Vivienda Económica.

Junto con las anteriores intervenciones, se hicieron ciertos supuestos sobre elementos que no era necesario intervenir. Se asumió que los municipios tendrían la capacidad técnica para revisar propuestas relativas a desarrollos masivos, filtrando las que no fueran razonables. Se asumió que, antes de permitir la venta de las casas correspondientes, los municipios tendrían la capacidad de verificar que las obras (e.g. introducción de agua potable, drenaje, electrificación, transporte) estuvieran completas y fueran adecuadas. También se asumió que las y los compradores sabrían discriminar entre la oferta adecuada y la que no lo sería. Se dio por sentado que no existirían asimetrías de información importantes entre compradores y vendedores, que pudiesen implicar abusos por parte de los segundos.

Si se miran los resultados en términos cuantitativos, se obtuvo lo que se esperaba. Como se puede apreciar en la siguiente gráfica, entre 2001 y 2010 la colocación de crédito hipotecario –sobre todo el destinado a adquisición de vivienda nueva– creció de forma importante.

Además, de acuerdo con estimaciones del CONEVAL, este boom logró mejorar la calidad y espacios en la vivienda (ver la siguiente gráfica, tomada del Reporte Anual de Vivienda Infonavit, 2019). Millones de familias mexicanas lograron hacerse de una vivienda mínima, con títulos de propiedad en regla.

Sin embargo, la historia fue distinta en términos cualitativos. Buscando producir vivienda de precio accesible, numerosas empresas desarrolladoras fraccionaron grandes terrenos en las afueras de las ciudades, donde la tierra era barata y era posible alcanzar economías de escala construyendo cientos o miles de casas con baja conectividad a los centros urbanos y un número limitado de prototipos. Ello resultó en desarrollos con problemas de transporte y muy poca variedad arquitectónica –lo que está correlacionado con percepción de hacinamiento y varios otros problemas. Muchos municipios conurbados a grandes ciudades recibieron de pronto solicitudes de aprobación de desarrollos inmensos, sin tener áreas técnicas adecuadas. Para ejemplos concretos de lo anterior, sugiero leer el capítulo 4.2 del estudio “¿Qué Funciona y qué No en Vivienda?”, que tuve fortuna de supervisar, entre 2017 y 2018, para el Infonavit.

Siguiendo con lo negativo, algunos desarrolladores abusaron de los compradores –al respecto, vale la pena leer esta serie de Richard Marosi en Los Angeles Times. Los compradores se enfrentaron a asimetrías de información recurrentes e importantes– por ejemplo, quien busca vivienda suele hacerlo durante los fines de semana, que es cuando tiene disponibilidad de tiempo; sin embargo, las condiciones de tráfico en esos días no son las típicas; el desarrollador conoce tal situación, pero no está en su interés comunicársela al potencial comprador. Miles de compradores decidieron adquirir una vivienda que no pensaban habitar, pensándola como oportunidad de inversión; cuando salieron al mercado a ofrecerla en renta, reventa, o apostando a plusvalías futuras, se encontraron poco interés. Otras personas adquirieron una vivienda sin comprender los costos que implicaría equiparla, mudarse a ella –por ejemplo, la necesidad de cambiar a los hijos de escuela – y, después, mantenerla.

Este contexto resultó en un crecimiento desbordado de las zonas urbanas del país. En 2010, la entonces SEDESOL publicó una investigación que arrojó que las “manchas urbanas” habían crecido varias veces más que la población –un fenómeno conocido como “urban sprawl”. También tuvo como resultado un problema de deshabitación –o, incluso– abandono masivo de viviendas. Al respecto, sugiero al lector consultar la introducción de “México Compacto”, investigación co-producida por el Senado y Fundación IDEA.

Es fácil mirar hacia atrás y pensar que estos problemas eran previsibles. Tal vez. Concedamos que las y los funcionarios encargados debieron hacer un análisis de mayor prospectiva. Sin embargo, este error es sencillo de repetir, porque consiste en una omisión y no una acción. Si bien es cierto que administraciones sucesivas han hecho intervenciones y cambios que han mejorado la situación –por ejemplo, mediante la introducción del concepto de Perímetros de Contención Urbana y la reducción sustancial del tamaño de los programas de subsidio al frente– hay cosas que no han cambiado. Varios de los (erróneos) supuestos en que se basó la política de vivienda del pasado siguen presentes; siguen incumpliéndose y siguen produciendo problemas. Es importante comenzar a implementar soluciones para evitar repetir –o, incluso, empeorar– los problemas del pasado.

Como lo señalamos en el estudio “¿Qué Funciona y Qué No en Vivienda?”, se siguen produciendo desarrollos habitacionales en zonas que no tienen accesibilidad mediante transporte público (ver el capítulo 6.2.2 para un ejemplo positivo, y uno negativo, al respecto). Esto sucede porque, como parte del proceso de autorización inicial de un fraccionamiento, las autoridades municipales generalmente piden al desarrollador una carta de la autoridad –generalmente estatal– de transporte, señalando que tienen previsto dar servicio a la zona; sin embargo, como parte del proceso de autorización de venta final no existes pasos para verificar que el servicio efectivamente exista. Los costos los terminan pagando las personas compradoras, que tienen que sufrir durante años para transportarse de forma privada o insegura a sus trabajos, escuelas y demás necesidades.

¿Qué podría hacerse al respecto? Podría aprovecharse, una vez más, el poder de mercado de Infonavit y FOVISSSTE para guiar a las empresas desarrolladoras y autoridades locales. Los institutos podrían incluir dentro de su lista de criterios mínimos –que define las características con las que tiene que contar una vivienda para poder ser financiada– que se cuente con acceso a transporte público a no más de 500 metros de la entrada de un fraccionamiento, con cierta frecuencia de paso. Los criterios hoy ya exigen que las viviendas cuenten con drenaje, agua potable y electrificación funcionando; el acceso efectivo al transporte público no tendría por qué ser distinto. Puedo prever una objeción razonable a mi propuesta: su introducción podría inhabilitar, de pronto, inversiones importantes en curso. Es cierto, pero sólo si se hiciera de improviso. Para evitarlo, se podría introducir dicho requisito hoy, pero con entrada en vigencia dentro de un plazo prudente – digamos, tres años. Ello daría oportunidad a los privados de que hagan sus ajustes y encuentren maneras de coordinarse efectivamente con las autoridades de transporte (por ejemplo, mediante la adaptación a este tema del concepto de derechos de conexión y obras de cabeza). Es previsible una segunda objeción: asegurar el acceso efectivo al transporte público encarecería la vivienda. De nuevo: es cierto. Sin embargo, también lo es que los costos relativos a un deficiente acceso al transporte hoy ya existen; en vez de internalizarse en el costo de una casa, las y los compradores los pagan por otros medios, definitivamente menos eficientes. Los pagan con recursos financieros, tiempo, inconvenientes e inseguridad.

Una segunda problemática se presenta cuando los desarrolladores conceptualizan fraccionamientos sin alinear cuatro elementos: el diseño de traza urbana, el diseño jurídico, el diseño de gobernanza y el diseño de sostenibilidad financiera (ver siguiente gráfica, y el capítulo 8 del estudio ya referido). Es cada vez más frecuente encontrarnos desarrollos de traza cerrada que, sin embargo, no son condominio y no tienen implementado un mecanismo de pago obligatorio de cuotas de mantenimiento. Esto coloca a las y los futuros propietarios en un dilema muy estudiado por los economistas, en que es muy difícil generar y sostener la cooperación voluntaria necesaria para que el desarrollo permanezca bien mantenido. Un desarrollo que es esencialmente cerrado al exterior e incluye en su interior espacios de uso común (como parques y jardines) pero que no prevé desde su concepción cooperación financiera obligatoria, ni mecanismos legales para exigirla, es mala idea. Está destinado a ser escenario de constantes conflictos vecinales, así como de un deterioro progresivo.

La solución más práctica a este problema sería que Infonavit y FOVISSSTE requirieran que cualquier desarrollo con traza cerrada deba funcionar bajo régimen de condominio y que, además, deba sujetarse a esquemas de descuento automático de cuotas de mantenimiento (como el denominado “Hipoteca con Servicios”, en el caso de Infonavit) si quiere ser sujeto de créditos hipotecarios. De esta forma, dotaría a los compradores de herramientas para hacer sostenible su inversión en el largo plazo. El capítulo 8.2.1.2 de la publicación antes citada contiene ejemplos de que esto es posible.

No todo lo que está sucediendo hoy, sin embargo, es negativo. Existen ejemplos interesantes de innovación en el mercado mexicano de vivienda. Un ejemplo es el desarrollo denominado “Bosco Residencial”, ubicado en Hermosillo y cuyas características pueden inspeccionarse en diversos capítulos del estudio ya citado. Para lograr la alta densidad que la empresa desarrolladora requería para hacer financieramente factible construir vivienda accesible en un predio intraurbano, adoptó un diseño urbanístico y de prototipo de vivienda muy atípico para la ciudad. Su diseño fue apoyado por la autoridad municipal mediante la emisión de permisos especiales, así como por diversas gestiones por parte del Infonavit. El desarrollador tuvo que enfrentar diversos obstáculos (como mayores costos de construcción y financieros de los previstos, derivados de técnicas especiales de construcción); sin embargo, la experiencia fue exitosa. La desarrolladora tiene ya planes para replicar los principales elementos de diseño en otros fraccionamientos de su cartera. Hace unas semanas, el desarrollo recibió el Premio Nacional de Vivienda.

En el terreno de lo positivo también hay espacio para intervención pública. El gobierno federal podría implementar un programa de subsidios a la innovación en vivienda. En un esquema que, con toda seguridad, implicaría unos cuantos millones de pesos, podría ofrecer cubrir pérdidas contingentes derivadas del desarrollo de conceptos que, si resultan exitosos, pueden tener efectos demostrativos en el mercado. Para un desarrollador es diferente arriesgarse a “tropicalizar” un concepto nuevo en su mercado local, pero que ha sido exitoso en otras localidades, que innovar desde cero.

El mercado de vivienda mexicano puede ser terreno fértil para soluciones no sólo cuantitativamente satisfactorias, sino cualitativamente estelares. Es cuestión de usar algunos elementos de regulación de forma inteligente, razonable y proactiva; y de concretar colaboración constructiva entre autoridades y empresas desarrolladoras. Juntos pueden hacer mucho por dotar a los mexicanos de soluciones de vivienda que mejoren su calidad de vida.

@marcolopezsilva

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