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La cuadratura del círculo
Por Marco A. López Silva
Ingeniero; maestro en y analista de políticas públicas. Miembro de Fundación IDEA, aunque sus ... Ingeniero; maestro en y analista de políticas públicas. Miembro de Fundación IDEA, aunque sus opiniones son personalísimas. Sonorense y chilango, y viceversa. Hace tiempo entendió que todos tenemos ideología; que no podemos evitar usarla como filtro de la realidad, y que por lo mismo, es importante formar la ideología poniendo atención a la evidencia. Suele meterse en discusiones eternas en Twitter. Síguelo en @marcolopezsilva (Leer más)
Termina el drama de la vivienda (ajá… qué optimista…)
¿Por qué hay una fijación tan fuerte de los mexicanos con ser propietarios de su vivienda? Una parte del problema ha sido el discurso público, que ha insistido en las supuestas bondades de la propiedad. Pero sospecho que otras dos variables pueden explicar el asunto. La primera es el estadio de desarrollo socioeconómico de México, que apenas hace unas décadas era considerado un país de renta baja (la propiedad brinda a las familias pobres una sensación de seguridad) y la segunda tiene que ver con la desconfianza tradicional de los mexicanos respecto del sistema financiero.
Por Marco A. López Silva
16 de agosto, 2013
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Última parte

Además de los 5 Kaijus cuya existencia discutíamos ayer y antier, hay otro bicho merodeando el mercado habitacional: la fijación con ver a la vivienda como un instrumento para la acumulación de riqueza. A continuación describiré a este monstruo, y después les platicaré cuáles son mis recomendaciones para darle cran al alacrán.

 

6. Godzuki: El Paradigma de la vivienda como instrumento de inversión 

Desde que me acuerdo, mi papá me ha dicho que hay que ahorrar e invertir en bienes raíces. Así le hizo él: la casa en la que viví de chico la vendió veinte años después por varias veces el valor original. Compró otras casas y terrenos que después revendió. Sería natural que yo pensara en ser propietario de vivienda, pero no lo soy.

No he comprado una casa porque mis estimaciones indican que, si yo comprara una vivienda promedio, vería un rendimiento financiero (representado por el aumento en el valor de mercado de la vivienda) menor al que pueden darme otros instrumentos de inversión fácilmente accesibles, como los CETES, las AFORES o incluso la Subcuenta de Vivienda administrada por el Infonavit. Por ejemplo: si vemos los resultados del Índice SHF de Precios de la Vivienda, observamos que el valor de la vivienda aumentó en 50%, en promedio nacional y en términos nominales entre 2005 y 2012; en ese mismo periodo la inflación fue del 38.17% y el rendimiento acumulado de los CETES fue del 64%. Frente a esos números, prefiero resolver mi necesidad de habitación rentando un departamento, que es una opción sensiblemente más barata que comprar (y pagar predial, y un mayor mantenimiento, y un largo etcétera). Y, desde el punto de vista financiero, hay instrumentos de inversión claramente superiores.

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¿Por qué no cuadran la experiencia de mi papá y la mía? Por la demografía y la oferta de vivienda. En 1900 el país tenía 13.6 millones de habitantes; en 2010 alcanzamos a ser 112 millones. Es decir: los mexicanos nos multiplicamos por ocho. Eso implica que durante cien años hubo una expansión demográfica enorme, que implicó un número cada vez mayor de hogares que demandaban una vivienda. Y como vimos al principio de la novela, la oferta de casas estuvo muy limitada hasta hace apenas unos años. Si recordamos nuestras clases de economía básica, el valor de mercado de un bien no depende tanto de su costo de producción, sino de la interacción entre demanda y oferta. En un contexto en que había mucha demanda y poca oferta, la vivienda subía continuamente de valor. La oferta hoy ya es mucha más y además el ritmo de expansión de los hogares mexicanos se está desacelerando. Se estima que el número de mexicanos se estabilizará en aproximadamente 150 millones alrededor de 2050. Ergo, la vivienda seguirá subiendo de valor en las siguientes pocas décadas, pero su apreciación será cada vez menor.

La vivienda, entonces, constituyó de forma “natural” un buen medio de inversión durante varias décadas; sin embargo, ello no se derivó de las características esenciales (digamos “lo estructural”) de la misma, sino de las particularidades demográficas del país y del funcionamiento del mercado. La vivienda no “tiene que” ser una buena inversión.

¿Por qué, a pesar de lo anterior, hay una fijación tan fuerte de los mexicanos con ser propietarios de su vivienda? Una parte del problema, me parece, ha sido el discurso público, que ha insistido en las supuestas bondades de la propiedad. Pero sospecho que otras dos variables pueden explicar el asunto. La primera es el estadio de desarrollo socioeconómico de México, que apenas hace unas décadas era considerado un país de renta baja. Varios estudios (entre ellos Moser, Carolina O.N., The World Bank, “Reassessing urban poverty reduction strategies: The asset vulnerability framework”, 1998 y The World Bank, “The Urban Poor in Latin America”, 2005) han descrito las estrategias que las familias pobres implementan cuando reciben un shock en su ingreso. Éstas pueden ser clasificadas en  dos grandes grupos: estrategias de modificación del consumo, y estrategias de aprovechamiento de activos. Dentro de la modificación al consumo se cuentan comportamientos tales como la sustitución de comidas (por ejemplo, comer vegetales en vez de carne, o dar a los infantes agua en lugar de leche) o cambios en los hábitos de consumo de alimentos (por ejemplo, reducir el número de comidas consumidas al día). En el grupo de estrategias para el aprovechamiento de activos, se encuentran acciones como incrementar la participación de las mujeres del hogar en el mercado laboral o acoger dentro del hogar a grupos familiares dentro del círculo extendido (por ejemplo, a hijas solteras con hijos). Pues bien: se sabe que cuando enfrentan un shock externo (la pérdida del trabajo por parte del jefe del hogar, por ejemplo) las familias comienzan modificando sus hábitos de consumo, y que lo último que hacen es deshacerse de su vivienda. Es posible que el simple hecho de ser propietario de una vivienda brinde a las familias pobres una sensación de seguridad (un “techo mínimo” del cual nadie los puede sacar) que les proteje sicológicamente ante la ocurrencia de eventos desafortunados. Si lo anterior es cierto, sería natural que esta fijación con la vivienda propia disminuya en el tiempo, conforme el país va logrando mayores niveles de bienestar.

La segunda hipótesis causal que tengo en mente tiene que ver con la desconfianza tradicional de los mexicanos respecto del sistema financiero, que administra las alternativas de inversión. De acuerdo con una encuesta de Latinobarómetro,  en 2005 67% de los mexicanos encuestados decía tener poca o nula confianza en los bancos y únicamente 7% afirmó tener mucha confianza. Lo anterior tiene como resultado el uso frecuente de mecanismos informales para el ahorro (“tandas”, ahorro en el hogar). Los números son básicamente los mismos desde hace décadas. Seguramente, la gente sigue teniendo en mente las grandes crisis que en el pasado nos afectaron.

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CONCLUSIONES 

Yo ya no tengo intención de ser funcionario público. Cuando lo fui aprendí mucho, trabajé en exceso y me divertí bastante. Pero me divierto más como investigador que ve los toros desde la barrera (y, eso sí, grita mucho). Si estuviera en mis manos tratar de solucionar los retos a que he hecho referencia, emprendería las siguientes acciones:

i.        Recuperaría los canales de crédito de las hipotecarias públicas

Me parece imprescindible que Infonavit y FOVISSSTE recuperen su fuerza de ventas de créditos, y que sea un requisito que el potencial comprador acuda personalmente a las oficinas de estas hipotecarias a realizar parte de los trámites. Los desarrolladores no deben ser el canal preferencial de colocación de los créditos, simplemente porque sus incentivos no son los mismos que tienen las instituciones. Cabe puntualizar que el Infonavit ya hace algo en ese sentido desde hace un par de años: requiere que los solicitantes tomen un curso denominado “Saber para Decidir” en sus oficinas.

 ii.      Informaría mejor al mercado

El hecho de que la gran mayor parte de las operaciones de compra-venta de inmuebles sean “a crédito”, implica que las instituciones hipotecarias públicas y privadas cuentan con datos que están desaprovechados. Si estos datos se procesaran estadísticamente, derivarían en información muy valiosa: podría conocerse en qué estados, municipios – e incluso colonias – están bajando o subiendo los precios. Con esta información, los desarrolladores podrían tener una mejor idea de en dónde invertir, los compradores sabrían qué zonas presentan plusvalía histórica y cuáles no, los bancos sabrían a qué tipo de desarrollos ofrecerles créditos puente y cuál es el riesgo derivado del colateral de sus créditos. Esto haría más eficiente el mercado.

Por otro lado, el Registro Único de Vivienda debería desarrollar una plataforma informática sencilla de usar para el potencial comprador, que no sólo le permita identificar opciones de vivienda en la localidad correspondiente, sino que – después de recibir datos relativos a las necesidades de la familia correspondiente (lugar de trabajo, número de miembros) – le facilite alternativas que resuelvan esas necesidades específicas. Si ya se quisieran poner muy sofisticados, podrían implementar el Índice de Calidad de Vida Vinculado a la Vivienda (ICVV) que el Infonavit ha venido desarrollando desde hace unos años y al que ha hecho referencia en sus Planes y Reportes.

 iii.    Requeriría conocimiento previo de las opciones

Si yo fuera el Subdirector de Crédito de Infonavit, o de FOVISSSTE, o de los bancos, requeriría que todo solicitante me llenara un formato en que le preguntaría lo siguiente:

    • ¿Cuánto tiempo harás de la casa que quieres comprar, a tu trabajo, entre semana? ¿A la casa de tus papás? ¿De tus suegros? ¿A la escuela o guardería de tus hijos? ¿Qué costo te implicará cada viaje?
    • ¿Cuánto te costará equipar la nueva vivienda con lo más elemental: una cocina, baños funcionales, teléfono, televisión de paga, internet? ¿Cuánto tiempo se tardará eso? ¿Cuánto te costará la mudanza?
    • ¿Cuánto te costará el mantenimiento de la nueva vivienda? ¿Y de los espacios de uso común? ¿Ya hay una organización de vecinos formada y funcionando?
    • Dame al menos otras dos opciones de vivienda que piensas pueden resolver bien tu necesidad (además de aquella para la que estás pidiendo crédito) y explícame por qué la opción que elegiste es la mejor(en términos de espacio, o tiempos de traslado, orwhatever).
    • ¿Hay algún evento que tenga que ocurrir antes de que puedas mudarte a la nueva vivienda (por ejemplo, cambiar a tus hijos de escuela)? ¿Cuándo tienes previsto que ocurra?

Es cierto que los solicitantes pueden simplemente inventarse las respuestas. O que el desarrollador interesado les puede llenar el formato. Pero al menos obligaría al solicitante a pensar en cosas que tienen que estar resueltas para que la experiencia con su nueva vivienda sea buena.

iv.    Ofrecería tasas diferenciadas según la necesidad de vivienda

Trataría de identificar a las personas que necesitan habitar la vivienda y separarlas de las que sólo quieren hacer una inversión. Las primeras, por ejemplo, típicamente viven en una casa rentada o con familiares; las segundas tienden a contar ya con una casa propia. A las segundas les ofrecería crédito, pero con una mayor tasa de interés.

v.      Ofrecería una gama amplia de soluciones habitacionales

Como ya dijimos anteriormente, las necesidades de vivienda de las nuevas generaciones no son las mismas que se observaban hace décadas. Hoy un joven de veintitantos años probablemente se va a cambiar varias veces de trabajo (o de ciudad) antes de tener hijos – ¿qué sentido tiene que compre una vivienda? Mejor, como en el caso chileno o el francés, implementaría programas de apoyo a la renta; garantía de renta; renta con opción de compra. No estoy hablando de dejar de ofrecer la posibilidad de comprar – sólo de ofrecer más opciones.

vi.    Enfocaría los subsidios públicos a los buenos desarrollos

El esquema de contornos urbanos que CONAVI está implementando me parece razonable. Lo óptimo es que los subsidios públicos estén dirigidos no sólo a familias que necesitan resolver su necesidad de vivienda, sino que la solución se seleccione entre las mejores alternativas posibles: conjuntos intraurbanos, bien comunicados, seguros.

vii.  Estudiaría las causas de la suburbanización y el fenómeno NIMBY(“No en mi patio trasero”) y empujaría pilotos demostrativos

¿Por qué hay gente que, habiendo crecido en zonas céntricas del DF, decide irse a vivir a Interlomas cuando forma una familia (¡Y en un departamento, for God’s sake!)? ¿Por qué otra gente ha decidido venirse desde Interlomas a la Condesa? La gente que sigue en la Roma, ¿por qué no se muda? ¿Cuáles son los elementos principales de oposición de los vecinos a la mayor densificación? ¿Por qué el experimento de la Ciudad de México para atraer más población no ha rendido frutos? Para responder estas preguntas, mandaría hacer un buen estudio económico, de desarrollo urbano y sociológico, que extraiga información de primera mano.

Mi hipótesis es que no se ha hecho suficiente uso de los pilotos demostrativos: si vivir en la Roma es muy conveniente, ¿por qué no hacer un estudio de caso y utilizarlos hallazgos para armar una buena estrategia de comunicación, en que se enfaticen los beneficios de la vida densa?

viii.             Empoderaría a los municipios

Me parece que un mejor funcionamiento de nuestros municipios pasa por dos puntos: permitir la reelección inmediata de alcaldes y poner a su disposición mejores herramientas fiscales para dirigir el uso del suelo. Esta serie de artículos es ya larga (je) como para ponerme a discutir los pros y los contras de la reelección; si intento resumir mis argumentos, diré que si un alcalde puede reelegirse puede hacer planeación (y tomar riesgos políticos) de largo plazo. Si les interesa el tema, vean este documental.

En paralelo, daría a los municipios la posibilidad de hacer expropiaciones por causa de interés público (incluyendo el blight, es decir, los efectos negativos que una propiedad descuidada tiene sobre los inmuebles vecinos). También les permitiría que cobren tasas de predial estratosféricas a los predios intraurbanos no utilizados, para obligar a sus dueños a usarlos o venderlos.

ix.    Lanzaría un Banco de inversión urbana

El Infonavit va a tener mucho dinero libre, pronto. Esto es porque, como lo ha informado de manera recurrente en sus Planes Financieros, su segmento de la demanda ya está bien atendido, y a partir de un par de años sólo verá la demanda derivada de la formación de nuevos hogares formales. Ergo, no podrá colocar tantos créditos y le sobrará dinero.

¿Qué tal si el Infonavit usara esos sobrantes para formar un banco de inversión urbana, con matching privado, para apoyar proyectos que tengan sentido financiero pero además de calidad de vida? Ese banco podría decir: tengo X lana disponible, para financiar hasta el 50% del valor de un desarrollo que cumpla con Y requisitos (estar céntrico, tener mixidad social) y elegir al mejor postor. O podría adquirir reservas territoriales y venderlas gradualmente, con un esquema de planeación urbana adecuado.

x.      Dejaría que quiebren las grandes desarrolladoras

Esto no debería ser muy polémico: los grandes desarrolladores hicieron una apuesta capitalista y la están perdiendo. Si creen que sus empresas tienen futuro, que usen las enormes utilidades que durante años recibieron, para rescatarlas. Si no, que quiebren. El papel del gobierno en este escenario no debería ser rescatarlas, sino asegurarse de que los activos de estas empresas que pueden ser problemáticos (pensemos en los terrenos útiles en su poder; los desarrollos que se hayan quedado sin terminar) puedan ser aprovechados socialmente.

xi.    Dejaría por la paz el paradigma de la vivienda como instrumento de inversión

Por todo lo ya comentado, me parece conveniente plantear la deseabilidad de cambiar de paradigma, viendo a la vivienda como un bien de consumo y no como un instrumento de inversión. A final de cuentas, la función principal de una casa o un departamento no es formar parte importante del patrimonio, sino atender una necesidad concreta de habitación. Lo del patrimonio es, en todo caso, secundario. Ver a la vivienda como un bien de consumo tendría implicaciones importantes, nos permitiría apreciar como positiva una reducción en el precio de la misma acompañada de mejoras constantes en su calidad. Pensemos en una televisión: hoy, por 20 mil pesos podemos comprar una pantalla HD de unas 40 pulgadas con sonido surround (y demás funciones), mientras que por la misma cantidad, hace 20 años, hubiéramos comprado una TV blanco y negro, pequeña, con sonido mono. En otras palabras: ¿de verdad sería mala idea que pudiéramos comprar casas cada vez más baratas, manteniendo su calidad constante?

La diferencia entre conceptualizar a la vivienda como un instrumento de inversión versus un bien de consumo se clarifica cuando pensamos en las implicaciones que cada una tiene sobre nuestros descendientes. En el primer caso, mis hijas batallarán más que yo para comprar el mismo departamento que yo puedo hoy comprar, y mis nietos batallarán todavía más (les resultará aún más caro). En el segundo caso, mis nietos podrían tener la misma calidad de vida que yo, gastando menos que yo en un departamento, y liberando recursos para destinar a otra cosa. ¿Qué es más deseable?

Esto es algo que vamos a tener que hacer, nos guste o no. Las variables que durante décadas crearon una presión constante sobre el mercado van a reducirse mucho. Prevengámonos cambiando el discurso público: promovamos que las familias dejen de ver a la vivienda como el mejor instrumento de formación de patrimonio. Empujemos otras opciones.

Pues bien: como decía Bullwinkle, yo sólo pinto lo que veo. ¿Qué final tendrá la novela de la vivienda? No sé. Pero estará interesante ver el capítulo.

 

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