Hogares abandonados en Mexicali: Las hipotecas impagables
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Francisco Sandoval

Hogares abandonados en Mexicali: Las hipotecas impagables

Las constructoras son corresponsables del abandono en el que se encuentran estos fraccionamientos, pues no cumplieron las promesas hechas al cliente.
Francisco Sandoval
Por Francisco Sandoval
19 de enero, 2012
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Un perro asoma el hocico por el hueco de la puerta cuando nota mi presencia, pero por instinto no sale de lo que parece su escondite. Es mediodía en la ciudad norteña de Mexicali. El sol me pega  en la cara cuando camino por la calle Graderías del fraccionamiento “Los Portales uno”.  El aire huele mal. A excremento, basura y madera quemada.

Ninguna persona camina por ahí. La mayoría de las casas en esa cuadra fueron abandonadas. Son poco más de 40 en esa situación: sin cableado, ventanas, puertas y pintadas con graffiti.

En el complejo habitacional –conformado por cuatro fraccionamientos llamados Los Portales-, hay por los menos 300 casas en total abandono. “La gente se ha ido porque no tiene dinero para pagarlas”, me dice una señora que sale al paso y quien desde hace un año, aproximadamente, se ha convertido en la única vecina que no se ha ido de esa cuadra.

II

Fraccionamiento Los Portales. Foto: Francisco Sandoval.

Además de prometer un lugar “placentero” para vivir, la promoción que lanzó hace siete años la empresa constructora Promocasa para vender sus viviendas en el complejo “Los Portales” consistía en mostrar a través de maquetas los beneficios que tendrían todas aquellas personas que vivirían en la zona.

“Seguridad, parques limpios, escuelas y  áreas deportivas”, fueron sólo algunas de las promesas lanzadas por los vendedores de la constructora mexicalense, de las cuales sólo cumplieron la educativa.

Durante los primeros meses, los vecinos llegaron a las casas entusiasmados, pero conforme pasó el tiempo las fueron abandonando. Cuatro  años más tarde, con la crisis financiera que afectó a Estados Unidos, un importante número de personas se quedó sin empleo, dejando de pagar sus cuotas al Infonavit. Ya para esas fechas el complejo se mostraba desolado.

Al ser abandonadas, las casas pronto se convirtieron en blanco fácil de robos. Primero, los rateros se llevaron las pocas pertenecías que se encontraban dentro; después, desmontaron puertas, ventanas y, por último, el cableado eléctrico. Lo anterior, sumado a la escasez de servicios en alumbrado público, recolección de basura y limpieza, generaron un ambiente de hostilidad para las pocas personas que aún viven ahí y que, con muchos sacrificios, siguen pagando sus cuotas puntualmente.

“Le venden un cuento de hadas al trabajador”, asegura el abogado mexicalense Daniel Solorio, quien explica que la gente prefiere abandonar las viviendas antes que seguir pagando una deuda que nunca disminuye.

El también catedrático de la Facultad de Derecho de la Universidad Autónoma de Baja California sostiene que las empresas constructoras son corresponsables del abandono en el que se encuentran estos fraccionamientos, pues a pesar de que ofrecen un ambiente de “armonía” para vivir, una vez que venden se olvidan de las promesas que le hicieron al  cliente.

III

Fraccionamiento Los Portales. Foto: Francisco Sandoval.

La señora Luz adquirió su casa hace cinco años a través de un préstamo por Unidades de Inversión (UDIS) que le financió la Hipotecaria Su Casita –empresa que a su vez vendió su cartera de deudores a Patrimonio Hipotecaria.

Las UDIS fueron creadas en el sexenio de Ernesto Zedillo como respuesta a la crisis financiera de 1994. Como nadie sabía cómo se iba a comportar la inflación en esos días de crisis, ni si ésta se lograría controlar, inventaron las UDIS para que se legalizara el préstamo con una tasa fija por arriba de la inflación.

Esto permitió el surgimiento de sociedades hipotecarias que comenzaron a prestar dinero a trabajadores independientes e informales –sin ningún tipo de seguridad social-, para la adquisición de viviendas, así como  el nacimiento de nuevos grupos de desarrolladores de vivienda, que al enterarse de la creación de las UDIS y sus beneficios, comenzaron a construir nuevos desarrollos habitacionales. Uno de esos grupos fue Promocasa.

De “Los Portales dos”, la señora Luz, quien recibe una pensión de 9 mil pesos mensuales que le dejó su fallecido esposo, es de las pocas que ha seguido pagando sus cuotas puntualmente. Aún así, reconoce que ha pensando abandonar la vivienda porque las mensualidades son cada vez más altas, la deuda no disminuye y el fraccionamiento es “inseguro”.

Hace un par de meses, le recomendaron en el banco pasar la deuda de su casa a pesos. Un ejecutivo le dijo que las UDIS se incrementaban diariamente, así que lo mejor para ella era refinanciar la deuda.

Fue una tabla impresa que le dieron y en la que le explicaban el desarrollo de su deuda, lo que la puso en alerta.

Le dijeron, por ejemplo, que cuando adquirió la casa -en junio de 2005- le prestaron el equivalente a 77 mil 435 UDIS, es decir 275 mil pesos, tomando en cuenta el valor de la UDI en ese entonces: 3.56 pesos.

Debido al constante y vertiginoso aumento del valor de las UDIs, a enero de 2012, luego de haber pagado  67 mensualidades de 3 mil pesos, Luz sólo ha logrado abonar a la deuda un equivalente del 7% de su valor total , tomando como base el valor de UDIs a enero de 2012  que es de 4.71 pesos.

En pesos y centavos, Luz  debe a la hipotecaria -que hace menos de seis años le prestó 275 mil pesos-, una suma de 338 mil pesos y ya les ha pagado 210 mil. Entre las cuotas mensuales y la deuda a la fecha, el terreno de 120 metros cuadrados (que comprende un estacionamiento, y casa de 2 recámaras, 1 baño, cocina y sala-comedor) ha doblado su valor.

“Las UDIS se inventaron a mediados de los noventas (después de la crisis) y en ese entonces tenían ventajas”, asegura Marco López Silva, Maestro de Políticas Públicas por la Universidad de Harvard, especializado en desarrollo económico.

Marco es de los que piensa que si bien hace 15 años las UDIS tuvieron sus beneficios, en la actualidad, con la inflación más controlada, ya no es tan conveniente tomar ese tipo de créditos.

“Lo más conveniente en estas épocas es refinanciar en pesos (a tasa fija) tu préstamo en UDIS. Hay varios bancos que lo ofrecen”.

IV

El contrato que hacen las sociedades hipotecarias con sus deudores, aunado a la crisis económica de 2009 –que generó la pérdida de empleos en todo el país-, convirtieron a Baja California en uno de los estados con  mayor índice de casas abandonadas.

Las cifras del Inegi que ha dado a conocer  Infonavit revelan que en México hay 5 millones de viviendas deshabitadas, de las cuales entre 1.7 y 2 millones están  abandonadas. De esas, 214 mil están en Baja California, 64 mil en Mexicali y 110 mil en Tijuana. El resto, están repartidas en los otros tres municipios.

Es el estado que encabeza la lista de entidades federativas con el mayor número de viviendas deshabitadas, asegura la diputada priista Nancy Sánchez, una de las voces que desde el Congreso local ha solicitado medidas “inteligentes” por parte de las autoridades estatales y municipales para hacerle frente al problema de las casas.

“Existe un círculo vicioso en esto”, dice Nancy. Las autoridades se niegan a poner en marcha mecanismos para revertir el problema, mientras que las constructoras -una vez que se les paga- no se responsabilizan por el adecuado desarrollo de sus complejos. Como podría ser mantener en buen estado sus parques, calles, bardas y casas, así como garantizar un ambiente armónico y de sana convivencia.

El gobernador (José Guadalupe Osuna) ha dicho que no permitirá la construcción de nuevas viviendas en el estado hasta que no se ocupen las que están abandonadas, pero en la Secretaría de Infraestructura y Desarrollo Urbano –instancia encargada del tema- no tienen ni idea de lo que se tiene que hacer”, declara Nancy.

En la última comparecencia del Secretario de Infraestructura y Desarrollo Urbano del estado, Carlos Flores, el funcionario no supo explicar lo que hará el gobierno para resolver el problema de las casas abandonadas.

Animal Político buscó al funcionario y le pidió una entrevista para hablar del tema, pero desde su oficina nunca respondieron a la invitación. También se buscó a los dueños de la empresa constructora Promocasa –una de las que concentra el problema en la región- para conocer su postura sobre lo que ocurre en  sus fraccionamientos, pero a través de la coordinadora de mercadotecnia, Isabel Valle, dijeron no estar interesados en hablar del tema.

V

Fraccionamiento Los Portales. Foto: Francisco Sandoval.

Después de caminar por las calles de “Los Portales”, tomo un taxi para salir del fraccionamiento. El chofer, un hombre rubio de 45 años, con acento sinaloense y sumamente sonriente, me pregunta si conozco el valor que tiene una vivienda en esa zona. Antes de ofrecerle una respuesta, me interrumpe para decirme que hace dos años él y su familia abandonaron una casa que estaban pagando con crédito Infonavit.

“Me despidieron del trabajo y dejé de pagar las cuotas”, me lo platica con una sonrisa en la boca, pero con un tono de lamentación en la voz. Actualmente, el chofer paga una renta de dos mil pesos por una casa que tiene cochera, dos cuartos, está protegida con bardas y se encuentra muy cerca de donde vivía. Es un barrio que tiene muchas casas abandonadas, pero no se compara con las que hay en Los Portales, me confiesa.

Nos alejamos de Los Portales rápido. El taxista pasa justo por un nuevo complejo de Promocasa que se encuentra en plena construcción – pese al llamado del gobernador Osuna de no hacerlo-, que por nombre lleva “Hacienda de Las Torres”. La publicidad va dirigida a esos 40 mil trabajadores que cada año solicitan un crédito Infonavit en Baja California.  “Amplio acceso, barda perimetral, parque recreativo con andadores, bancas, cancha de basquetbol, pergolados, alumbrado, cerca de importantes centros de trabajo, cerca convenientes centros comerciales”,  me despide el letrero de la propaganda.

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Foto: GETTY IMAGES

Los 3 países de América Latina que han sufrido las peores devaluaciones de su moneda este año frente al dólar

El dólar se ha fortalecido a nivel global frente al resto de las monedas. En Latinoamérica hay tres grandes economías que han sido duramente golpeadas este año por la depreciación de sus monedas. ¿Por qué se han depreciado tanto?
Foto: GETTY IMAGES
11 de julio, 2022
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Mientras la incertidumbre sobre el futuro económico recorre el mundo, el dólar sigue ganando terreno frente al resto de las divisas.Argentina, Chile y Colombia son los tres países de América Latina que han sufrido la peor devaluación de sus monedas en lo que va de este año frente al dólar.

En cambio México, no ha visto grandes turbulencias en el mercado cambiario, mientras que el real brasileño y el sol peruano no han recibido el golpe hasta ahora y, por el contrario, se han apreciado en los primeros seis meses de este año.

Que la moneda de un país se deprecie hace que aumente el precio de los productos importados, aumenta la inflación y encarece el pago de las deudas en dólares. Dicha situación puede generar presiones fiscales en los países que vaciaron sus arcas para enfrentar la pandemia y actualmente tienen poco margen de maniobra.

La apreciación del dólar se da en medio de un rápido aumento en las tasas de interés, que en Latinoamérica ha sido especialmente veloz, una medida que busca controlar la inflación pero que, al mismo tiempo, le pone un poco de freno al crecimiento.

Desempeño monedas frente al dólar en 2022. Mayores economías de América Latina. Período: 31 de diciembre 2021- 5 de julio 2022..

¿Por qué se han devaluado tanto las monedas de Argentina, Chile y Colombia? Aunque comparten un telón de fondo común en el frente internacional, cada uno tiene sus propias razones internas que han contribuido a la depreciación de sus monedas.

Argentina

El peso argentino encabeza el ránking de las monedas más depreciadas en Latinoamérica durante la primera mitad de este año entre las mayores economías de la región.

Sin duda la actual pérdida de valor de la divisa es parte de una tendencia histórica. Tras décadas de crisis económicas, con recurrentes ciclos inflacionarios, los argentinos no confían en el peso como moneda de reserva, y optan por refugiarse en el billete verde.

El peso argentino se creó hace 30 años con la intención de estabilizar la moneda tras un período de hiperinflación y durante una década valió lo mismo que un dólar estadounidense, gracias a una ley que equiparaba a ambas monedas.

Alberto Fernández y Silvina Batakis, ministra de Economía.

Getty Images
El 2 de julio renunció el ministro de Economía de Argentina, Martín Guzmán. En su reemplazo el presidente Alberto Fernández nombró a Silvina Batakis.

Situación actual

Hoy un peso equivale a menos de un centavo de dólar (contrastado contra el dólar del mercado libre ni siquiera llega a medio centavo).

“El motivo de esta tremenda devaluación, una de las peores del mundo, se resume en una sola cosa:falta de confianza“, explica Verónica Smink, corresponsal de BBC Mundo en Argentina.

En los últimos años, agrega, a los problemas macroeconómicos se han sumado cuestiones políticas que han acelerado el proceso de devaluación.

La derrota electoral del expresidente de centroderecha -y amigo de los mercados-, Mauricio Macri, en 2019, generó una disparada del dólar.

Y, más recientemente, las peleas públicas entre el actual mandatario Alberto Fernández, y su poderosa vicepresidenta, Cristina Fernández de Kirchner -que llevaron a la renuncia el pasado 2 de julio del ministro de Economía-, también han generado incertidumbre, provocando una nueva alza (y consecuente devaluación del peso).

Así también lo argumenta Ricardo Delgado, economista y presidente de la consultora Analytica, para quien “el trasfondo de la depreciación tiene que ver con la crisis política que existe en Argentina dentro de la coalición gobernante”.

Billete argentino con flecha roja apuntando hacia abajo

Getty Images

Fernández y Kirchner, agrega, tienen dos visiones muy opuestas sobre la política económica y, particularmente, sobre cómo enfrentar el acuerdo con el Fondo Monetario Internacional.

Mientras el mandatario está a favor de continuar con el acuerdo firmado en marzo, la vicepresidenta está claramente en contra, explica en diálogo con BBC Mundo.

En ese escenario y con una economía que ha emitido mucha moneda en los últimos dos años producto de la pandemia,”hay muchos pesos circulantes que, en un contexto de aceleración inflacionaria y de incertidumbre política, hacen que las personas deseen refugiarse en el dólar como reserva de valor”.

Argentina tiene una inflación interanual cercana al 62% y las proyecciones hacia fin de año apuntan a una subida mucho mayor.

Chile

La moneda chilena venía debilitándose frente a la divisa estadounidense, pero cuando marcó momentáneamente un récord histórico de 1.000 pesos por dólar el 6 de julio, provocó un fuerte debate sobre qué está ocurriendo en el mercado cambiario.

El peso chileno es la segunda moneda que más se ha depreciado en 2022 entre las grandes economías de América Latina, después de la divisa argentina.

Gabriel Boric

Getty Images
El presidente de Chile, Gabriel Boric, dijo que el aumento del precio del dólar es “tremendamente preocupante”.

El Presidente Gabriel Boric declaró que el aumento del dólar “es tremendamente preocupante” y argumentó que una de las principales razones “es la baja del precio del cobre producto de dos factores que son externos a lo nacional”.

“Uno, es la perspectivas de recesión en Europa y Estados Unidos, que recién se van a aclarar en la próxima reunión de la Reserva Federal, que todavía tienen un tiempo, y además el proceso que todavía sigue China con el cierre de ciudades que ha bajado la demanda de cobre”, precisó.

Razones de la devaluación

Junto al escenario internacional, Boric advirtió que “también hay factores internos y en esto la incertidumbre, sin lugar a dudas, contribuye”, refiriéndose al plebiscito del 4 de septiembre en que el país decidirá finalmente si aprobar o rechazar la propuesta de nueva Nueva Constitución elaborada por una Convención Constituyente elegida por voto popular.

Leonardo Suárez, director de Estudios de LarrainVial, una firma de servicios financieros, sostiene que la principal razón de la escalada del dólar en Chile es el aumento del déficit en cuenta corriente, es decir, que el gasto en las importaciones de bienes y servicios es superior a los ingresos por las exportaciones.

Pesos chilenos

Getty Images

Este déficit, agrega, fue impulsado por un “exceso de gasto” el año pasado, en el contexto de una inyección de liquidez masiva -tanto por las ayudas fiscales a raíz de la pandemia, como por el retiro anticipado de los fondos de pensiones.

La depreciación cambiaria, dice en diálogo con BBC Mundo, ya venía desde fines de 2019, cuando en medio del estallido social se logró un acuerdo político para cambiar la Constitución. A partir de ese momento, afirma, “se produjo un castigo al tipo de cambio”.

Y en el último mes, ocurrió una abrupta caída del precio del cobre, provocando una mayor depreciación del peso chileno frente al dólar, dado que el 56% del total de las exportaciones chilenas son cobre.

“Esto genera un shock de expectativas en los mercados y por eso le pasan la cuenta al peso chileno con más fuerza que a otras monedas”.

Todo esto ocurre cuando cada día crecen más los pronósticos sobre una eventual recesión global, un panorama que afecta al precio del cobre y, por lo tanto, los ingresos que recibe Chile.

Colombia

La moneda colombiana “se ha devaluado más que la mayoría de sus pares en América Latina”, dice Ricardo Ávila, analista senior del periódico colombiano El Tiempo, en diálogo con BBC Mundo.

Efectivamente, el peso colombiano ocupa el tercer lugar del ránking después de Argentina y Chile.

Gustavo petro

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Gustavo Petro asumirá la presidencia de Colombia el 7 de agosto.

Además del contexto internacional que ha empujado a grandes inversores a refugiar sus capitales en activos menos riesgosos, “en el caso de Colombia hay un elemento extra que tiene que ver con el riesgo político”, explica Ávila.

Desde su perspectiva, existe preocupación por la llegada de Gustavo Petro al poder, en la medida que ha entregado el mensaje de que Colombia va a depender cada vez menos del petróleo, que es el principal producto de exportación.

Ante la perspectiva de que Petro no va a firmar nuevos contratos de exploración petrolera, por ejemplo, las proyecciones muestran, señala Ávila, que en 2026 Colombia tendría que empezar a importar gas y en 2028 Colombia tendría que empezar a importar petróleo.

Si se hace realidad esa promesa, existe el temor de que Colombia enfrente un déficit de divisas y devaluación, explica.

“En el último mes el peso colombiano se ha devaluado mucho y eso coincide con la elección de Petro”.

Otros observadores argumentan que eso no es tan así porque los papeles de deuda de Colombia no se han desvalorizado. Ahora bien, específicamente en el tema cambiario, dice el experto, “si la percepción es que habrá un menor ingreso de dólares, eventualmente eso incide en la tasa de cambio”.

El único país que marca una clara tendencia contra la corriente es Uruguay, cuya moneda se ha apreciado más de 10% en 2022 respecto al dólar.

Mano con dólares

Getty Images

El peso uruguayo repuntó desde que el Banco Central de ese país anunció el 17 de mayo que planeaba elevar su tasa de referencia al menos 100 puntos básicos a 10,25% a mediados de agosto, como una de las medidas para contener la inflación.

La moneda también está recibiendo un impulso por el auge de las exportaciones de productos básicos agrícolas como la carne de res, la pulpa de madera y la soja, en un contexto de aumento del precio de las materias primas como consecuencia de la invasión rusa a Ucrania.


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