¿Qué es el ISAI y cómo este impuesto podría ayudar a controlar la gentrificación?
Para entender mejor
Aunque se trata de una contribución de la cual se habla poco, el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) es un gravamen que todas las personas físicas y morales deben pagar al adquirir una vivienda, inmueble o propiedad. En algunos casos es una de las principales fuentes de ingreso de los municipios de México, sin embargo, la falta de uniformidad en las legislaciones ha hecho que sea cobrado de forma desigual y sin mecanismos de transparencia.
“Investigamos cuánto recaudaron 54 ciudades del país por este impuesto del 2021 al 2023 y lo primero que nos llamó la atención es que este diseño del impuesto es muy diferente en las ciudades (…) por ejemplo, en Guadalajara por una vivienda de 1.5 millones pagas 40 mil pesos; en Mérida, 44 mil; en la Ciudad de México, 60 mil; y en Querétaro, 82 mil”, explicó Luis Javier Moreno, uno de los autores del estudio ISAI Una herramienta fiscal para financiar nuestro derecho a la vivienda y el derecho a la ciudad.
Cada municipio establece en su Ley de Ingresos y reglamentos fiscales cómo se cobrará este impuesto tomando en cuenta tres elementos: los rangos de valor de los inmuebles, una cuota fija asociada al rango y una tasa o factor que se aplica al excedente del valor mínimo del rango.
A nivel municipal las capacidades recaudatorias son muy diferentes. Hay ciudades como Apodaca, General Escobedo, Querétaro, San Luis Potosí y Tijuana que entre 2021 y 2023 recaudaron, en promedio, más por ISAI que por Impuesto Predial.
Una primera aproximación a los datos de 2024, apunta a que Querétaro y Tijuana volvieron a registrar mayores ingresos por ISAI que por predial.
Otra de las desigualdades que se presentan con el cobro es que en estados como Querétaro las personas que heredan una vivienda o terreno deben pagar ISAI. Caso contrario a Mérida, en donde si una persona hereda uno o 100 predios, no paga este impuesto.
En tanto, en Guadalajara se aplica una tasa cero cuando los predios son heredados entre cónyuges o familiares en línea recta ascendente o descendente hasta el segundo grado, siempre que el valor de cada predio no supere los 1.7 millones de pesos y que el total del patrimonio heredado dentro del municipio no exceda los 5 millones.
“No es posible que haya municipios donde heredes un emporio inmobiliario y no pagues nada y municipios donde heredes una pequeña casa de interés social y aunque vayas a vivir ahí y sea parte fundamental de tu patrimonio, tengas que pagar”, reprochó Moreno.
Aunque las ciudades podrían cobrar mejor para evitar la acumulación de bienes y frenar el fenómeno de la gentrificación en distintas ciudades, muchas veces no lo hacen por temor a las consecuencias en su popularidad y a los efectos electorales.
“La diversidad con la que se está regulando este impuesto en los municipios llama mucho la atención y pone el foco para que se regule de manera adecuada. Apostamos a que se regule de manera progresiva”, explicó Moreno.
“Es decir, que el impuesto sea mucho más costoso para las personas que tienen muchas viviendas, que están acaparando vivienda, y que genere incentivos a las personas que no tenemos ninguna casa y que algún día nos imaginamos adquiriendo una”, agregó.
Pero no solo eso, pues durante el trabajo hecho por Política Colectiva e Indesign los investigadores advirtieron que hay cuatro estados que además del ISAI te cobran un porcentaje si tú vendes tu propiedad. Un recurso que entra directamente a las tesorerías estatales.
“Identificamos Chihuahua, Guanajuato y Quintana Roo en donde si tú vendes una casa debes pagar 5 % de la venta al estado; y en San Luis Potosí pagas el 3 % de la venta. Es un impuesto que solo aplica si eres persona física, porque si eres persona moral no pagas”, advirtió Moreno.
Buscando respuestas a esta situación, el grupo de investigadores encontró que por los 2000 se suscitó un debate en el Congreso de la Unión en el que se excluyó a las personas morales de esta obligación para que no pagaran un doble impuesto.
“Nos parece bastante ilógico porque las personas físicas también están pagando una doble tributación”, subrayó.
“Proponemos que todas las personas físicas y morales paguen este impuesto del 5 o el 3 % por la venta y que después tenga un margen de deducibilidad en los impuestos federales”.
El ISAI, contra la gentrificación
Dada la poca homogeneidad que hay en el país para cobrar el ISAI, los autores del estudio proponen una serie de medidas que ayudarían a que esta recaudación sea más justa, los ingresos sean aplicados en beneficio de la comunidad y que se convierta en una herramienta contra la gentrificación que viven algunas ciudades.
La propuesta radica en el establecimiento de tasas diferenciadas en zonas de gentrificación, es decir, que lo que se cobre sea mayor y con ello evitar que las personas sean expulsadas de sus colonias.
Los recursos adicionales generados por estas tasas diferenciadas podrían destinarse a programas que protejan el derecho a la vivienda de los residentes originales, como exenciones para vivienda social en zonas céntricas con acceso a servicios y empleo.
“El ISAI, con un diseño adecuado y progresivo, puede ser utilizado para desincentivar la especulación inmobiliaria en zonas vulnerables a la gentrificación y para generar recursos que financien políticas de acceso a la vivienda y protección de los residentes originales”, se lee en el documento.
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De acuerdo con el estudio elaborado por especialistas del Colegio de Urbanistas de México (ECUM) denominado “La crisis silenciada de la vivienda en la CDMX: causas y consecuencias de la gentrificación”, la gentrificación en la CDMX que comenzó desplazando a las clases bajas y medias bajas, ahora también alcanza a sectores medios.
Colonias como la Roma Norte, Condesa, Juárez y Narvarte se convirtieron en territorios inaccesibles en donde las rentas alcanzan los 44 mil pesos mensuales, mientras la construcción de vivienda cae en picada: de 20 mil unidades en 2018 a apenas 2 mil en 2025.
“La demanda real es de 70 mil viviendas al año en la capital y 350 mil en la zona metropolitana, pero hoy se cubre apenas el 1 %”, se expone.
Impuestos transparentes
Los recursos obtenidos por concepto de ISAI entran de forma directa a las tesorerías estatales, por lo que no es posible saber su destino final y aunque las autoridades argumentan que se destinan a la mejora de los servicios públicos, no hay forma de confirmarlo.
Así, se propone que una parte de lo recaudado por el ISAI sea etiquetado obligatoriamente para financiar programas integrales de acceso a la vivienda, así como inversiones en ordenamiento territorial, servicios públicos urbanos y movilidad.
Al etiquetar estos fondos, se generaría un incentivo directo para que los municipios mejoren su eficiencia recaudatoria y asegurar que esos recursos regresen a la ciudadanía en forma de infraestructura y políticas de vivienda.
Y es que la falta de transparencia, la discrecionalidad y la ineficacia del gasto son críticas recurrentes sobre el mal uso del dinero público.
“El llamado a los gobiernos locales es identificar muy bien cuánto ingreso están teniendo las ciudades por concepto de viviendas, dígase predial e ISAI, y cuánto en realidad se está invirtiendo para promover la vivienda social o para promover el derecho a la ciudad entendido como servicios públicos para todas las colonias, para todas las personas”, planteó Moreno.
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El gobierno guatemalteco atribuye a sus rivales políticos el asesinato hace unos días de una decena de policías.
Células de la pandilla Barrio 18 asesinaron la mañana del 18 de enero a diez policías e hirieron a otros ocho, en uno de los ataques más letales de los últimos años contra las fuerzas de seguridad en Guatemala.
La ofensiva criminal comenzó un día antes en la capital del país con la toma de tres presidios de forma simultánea, donde reos vinculados a las maras mantuvieron como rehenes a 46 empleados de prisiones.
El presidente Bernardo Arévalo, que gobierna desde hace un año en un contexto de fuerte confrontación con la poderosa y cuestionada fiscalía guatemalteca, decretó el cierre provisional de escuelas y un estado de sitio por 30 días en todo el país.
El gobierno acusa a sus adversarios políticos de estar detrás de los ataques para generar caos; la oposición se desliga y acusa al gobierno del presidente Arévalo de tibieza en el combate a las pandillas; Barrio 18 se muestra hermético con la prensa y apenas esboza unas quejas sobre las condiciones de vida de los penales; y la población, ajena a las disputas entre criminales y élites políticas, espera no ser blanco del siguiente ataque.
Para entender el origen y las implicaciones de esta nueva crisis, BBC Mundo habló con miembros del Barrio 18, altos mandos de la cartera de seguridad del gobierno guatemalteco, personeros de la policía, activistas en los territorios controlados por pandillas y personas cercanas al ejecutivo.
Un ataque anunciado
BBC Mundo contactó con un alto funcionario del gobierno involucrado directamente con el manejo de esta crisis, quien brindó declaraciones bajo el compromiso de no ser identificado en esta nota, y a quien nos referiremos como funcionario 1.
Esta persona aseguró que agentes de inteligencia penitenciaria detectaron el jueves 15 de enero un plan de la pandilla Barrio 18 para coordinar una ofensiva en el sistema penitenciario y en las calles. No sabían cuándo este plan sería ejecutado.
Según este funcionario, se informó de esto a la policía guatemalteca a fin de resguardar la vida de los agentes; sin embargo, policías de calle consultados para esta nota dijeron no haber tenido información al respecto y haber estado haciendo los patrullajes de forma rutinaria el domingo 18.
BBC Mundo habló el 22 de enero con Jorge Aguilar, vocero oficial de la Policía Nacional Civil de Guatemala, quien confirmó que efectivamente se conocía el plan del Barrio 18 tanto para la toma coordinada de las tres cárceles como para la ofensiva en la calle.
No obstante, ante la pregunta de si se advirtió a los patrulleros sobre una amenaza concreta e inminente, respondió que a diario se les instruye a “extremar medidas de protección personal” como parte del protocolo habitual. No hubo, reconoció, una alerta específica previa a los ataques que terminaron con la vida de diez agentes.
Todo indica que la información sobre la ofensiva se filtró por diferentes canales. Esto es coherente con lo dicho a BBC Mundo por una activista que, por sus más de diez años trabajando en centros penitenciarios, tiene contacto cercano y acceso a miembros de la “rueda”, el grupo de líderes del Barrio 18.
Esta persona mostró a este medio mensajes de un líder medio del Barrio 18 que recomendaba: por su seguridad “no se acerquen a ningún puerco” (término despectivo para llamar a los policías en el argot pandillero), ya que habría consecuencias.
Esa comunicación se produjo el miércoles 14 en la localidad de Villa Nueva, donde se dio uno de los ataques más graves la mañana del domingo 18 con la muerte de dos policías que custodiaban el Centro de Justicia de esa localidad.
Otra señal previa que no fue tomada en cuenta por las autoridades fue la cancelación, por orden directa de Barrio 18, de partidos de fútbol en decenas de ligas barriales programados para ese mismo domingo, una medida habitual de control territorial cuando se anticipan hechos violentos.
Pandilleros de Barrio 18 y miembros veteranos de esa estructura aseguraron a BBC Mundo que los ataques tienen que ver con el traslado de sus líderes a centros penitenciarios de mayor seguridad y a las malas condiciones de los centros penales.
Sin embargo, ese mismo domingo, un líder carcelario no pandillero recluido en el penal de máxima seguridad Renovación 1, Mario Roberto Barneon García, difundió un video desde prisión en el que instaba a la población a derrocar mediante un golpe de Estado al presidente Arévalo.
El líder penitenciario portaba un chaleco antibalas con el logo de la policía guatemalteca, el cual, según sus propias palabras, había sido arrebatado a un agente penitenciario. El vocero de la policía Jorge Aguilar afirmó a este medio que según sus informaciones fue la mara Barrio 18 quien pagó a este líder no pandillero para lanzar ese mensaje.
Pero, ¿por qué quieren derrocar al presidente y quién estaría detrás?
¿Motivaciones políticas?
Una persona cercana al ejecutivo, que pidió no ser identificada por su nombre o cargo, aseguró que la postura interna del gobierno es que el ataque tiene motivaciones políticas que buscan desestabilizar al Ejecutivo.
En la misma línea, el funcionario 1 afirmó contar con pruebas de que personas vinculadas a la ex primera dama Sandra Torres, fundadora y líder del partido UNE, que perdió las elecciones presidenciales de 2023 frente a Arévalo, estarían detrás de la ofensiva atribuida al Barrio 18.
Aunque no facilitó a BBC Mundo acceso a esas pruebas, su testimonio da cuenta de hacia dónde apunta la lectura interna del gobierno.
El propio Arévalo aseguró que, incluso antes de asumir el cargo, tuvo conocimiento de que se preparaba un atentado en su contra.
“Una fiscal del Ministerio Público nos informó de una escucha que habían hecho, porque estaban utilizando los métodos en el marco de una investigación, en donde Barrio 18 discutía el encargo que les habían hecho de cometer un atentado en mi contra”.
No obstante, el mandatario reconoció no contar con pruebas que le permitan señalar responsables concretos.
“Es un fenómeno que caracteriza este Estado cooptado por las élites político-criminales. Es un sistema de colusión en donde los actores que trafican corrupción, trafican impunidad, trafican negocios turbios, negocian, se unen y tienen capacidad de acción para intereses comunes de la colusión entre los grupos de pandillas”, dijo la pasada semana.
El presidente cree que estas acciones para debilitar al gobierno se han intensificado en un momento en el que se esperan cambios importantes.
En los próximos meses toca renovar instituciones clave, con la elección de nuevas autoridades del Tribunal Supremo Electoral, el proceso de renovación de la Corte de Constitucionalidad y sobre todo el relevo en la fiscalía previsto para mayo.
Este proceso llegará en pleno pulso entre el Ejecutivo y el Ministerio Público, encabezado por la fiscal general Consuelo Porras, a quien el gobierno acusa de instrumentalizar la justicia para frenar reformas y cambios institucionales en un sistema plagado de corrupción.
La respuesta del Estado
El Estado guatemalteco respondió el 18 de enero con una fuerza intermedia: una operación rápida para retomar el control de los centros penitenciarios combinada con medidas de excepción.
Los tres penales tomados -Preventivo de la Zona 18, Fraijanes II, y Renovación 1, estos dos últimos de máxima seguridad- fueron recuperados el mismo día.
Según fuentes de inteligencia, el objetivo principal de la operación era desarticular el motín en Renovación 1 y capturar al principal líder del Barrio 18, Aldo Dupie, alias “El Lobo”.
El funcionario 1 explicó a este medio que la estrategia consistió en saturar el penal con gas lacrimógeno, aprovechando que El Lobo padece asma crónica y otros problemas respiratorios. Se lanzaron decenas de latas de gas para reducir a los amotinados, obligarlos a entregar las armas y rendirse en pocas horas.
Según esta fuente, el objetivo era recuperar el penal sin tener causar la muerte a los reos amotinados. Todo apunta a una operación limpia: no hubo ningún muerto ni herido de gravedad en ninguno de los bandos. El Lobo fue reducido y capturado. Se le mostró con la cara ensangrentada, esposado de manos y caminando lento, pero sin lesiones de consideración.
A las seis de la tarde, el presidente Arévalo se dirigió al país en cadena nacional para informar sobre la recuperación de los centros penitenciarios y decretar luto nacional por la muerte de ocho agentes policiales —una cifra que horas más tarde se elevó a diez—.
Como medida central, Arévalo decretó un estado de sitio por 30 días, que amplía las facultades de las fuerzas de seguridad para realizar capturas y allanamientos, y permite la participación del Ejército en tareas de seguridad pública.
Esta medida se da en un contexto centroamericano donde las narrativas populistas y los grupos de derecha claman por medidas de más fuerza, como las tomadas por el presidente de El Salvador, Nayib Bukele
Bukele mantiene desde hace tres años y nueve meses un régimen de excepción que ha permitido capturar a más de 90.000 presuntos delincuentes, situando a El Salvador como el país con más presos per cápita del mundo.
Como parte de esa estrategia de mano dura, se registra una caída masiva en la tasa de homicidios.
Al cierre de esta nota, el gobierno guatemalteco había desplegado múltiples operativos policiales que resultaron en al menos 25 capturas de presuntos miembros del Barrio 18 y al menos uno de la Mara Salvatrucha 13. Aldo Dupie fue además aislado dentro del sistema penitenciario.
Sin embargo, en un hecho insólito en el universo de las pandillas centroamericanas, el gobierno de Arévalo apunta a la esposa de El Lobo como responsable de ordenar y coordinar los ataques.
Se trata de María Marta Castaneda Torres, sobrina directa de la excandidata presidencial y principal opositora al gobierno de Arévalo, Sandra Torres.
Castaneda fue capturada en agosto de 2025 y se encuentra ligada a un proceso penal por delitos de asesinato, asesinato en grado de tentativa y asociación ilícita, vinculados presuntamente a ataques contra una fiscal del Ministerio Público.
Este 20 de enero, como parte de las acciones del gobierno contra el Barrio 18, fue enviada a aislamiento en el centro de reclusión preventiva de la base militar Mariscal Zavala, conocida como la cárcel VIP por haber albergado a reclusos de alto perfil.
Esta decisión reforzó la lectura del Ejecutivo de que detrás de la masacre de policías y de la crisis penitenciaria hay actores políticos interesados en desestabilizar al gobierno.
Preguntamos sobre esto al vocero de la policía Jorge Aguilar y respondió que “la policía no hablará de política; eso que se lo respondan los políticos”.
Aseguró que la policía trabaja bajo una premisa más sencilla: “Barrio 18 ataca como una forma de presión para que se traslade a su líder, alias Lobo, quien desde mediados de 2025 se encuentra en el penal de máxima seguridad Renovación 1, hacia el penal preventivo de la zona 18”.
Las versiones divergentes dentro del propio gobierno de Arévalo evidencian la falta de una explicación unificada sobre los motivos de la masacre.
El ministro de Gobernación declaró el 21 de enero que los ataques ocurrieron como respuesta a la recuperación de los penales, una afirmación difícil de sostener, ya que los asesinatos de policías comenzaron por la mañana, cuando los centros aún estaban bajo control del Barrio 18.
En esa misma comparecencia, el presidente Arévalo reiteró su tesis sobre la participación de actores políticos: “Vemos que, efectivamente, hay actores que están detrás de esto y están lanzando mensajes en el momento en el que estamos enfrentándonos a un proceso en donde vamos a recuperar el sistema de justicia gracias a estas elecciones que tenemos en los próximos días”, en referencia a la renovación de la fiscalía.
Sandra Torres, por su parte, respondió a las alusiones del Ejecutivo acudiendo a la Procuraduría de los Derechos Humanos, donde responsabilizó al presidente de cualquier atentado contra su integridad.
El diputado José Inés Castillo, vocero del partido UNE, el de Torres, rechazó las acusaciones y defendió a su dirigente.
“Es cierto, es verdad, una sobrina de nuestra dirigente del partido, Sandra Torres, está casada o vive con un jefe de una banda de terroristas. Pero Sandra Torres no tiene la culpa de que su sobrina tenga una conducta inapropiada dentro de la sociedad. Y además la responsabilidad penal es personalísima en este país”, alegó.
La confrontación política entre el Ejecutivo y otros actores del Estado se ha convertido así en el telón de fondo de la masacre de los policías.
Mientras las responsabilidades se debaten en despachos oficiales y espacios políticos, los diez agentes asesinados -dos de ellos mujeres- fueron sepultados por sus familias en distintos cementerios del país.
Los motivos últimos de sus muertes siguen siendo objeto de disputa.
Reacomodos en el universo criminal
Las pandillas en Guatemala tienen su origen en la ciudad de Los Ángeles, donde surgieron y se organizaron bajo un conjunto de normas internas conocido como el Sur.
Este régimen normativo (que en California sigue vigente) establecía reglas para los enfrentamientos entre pandillas y promovía, en determinados contextos, una suerte de frente común contra otros conglomerados criminales.
En Centroamérica, y concretamente en Guatemala, este pacto fue invocado por los líderes pandilleros en las prisiones a principios de la década de los 2000 para enfrentarse a las estructuras carcelarias de poder, en su mayoría gobernadas por exmilitares o capos ligados al mundo militar.
Las pandillas hicieron un frente común y lograron derrotar a esas otras estructuras carcelarias, decapitando a dirigentes emblemáticos y asesinando a decenas de sus hombres.
Ese frente común se terminó el día 15 de agosto de 2005 en el penal de Pavón, cuando la MS13, al mando de Jorge Hair de León Hernández, conocido como El Diabólico, perpetró una masacre contra los miembros del Barrio 18.
Desde entonces ambas estructuras han mantenido una guerra sostenida por control territorial y venganzas, tanto en barrios urbanos como dentro del sistema penitenciario.
Sin embargo, en la ofensiva reciente se observan indicios de una coordinación inédita entre ambas pandillas, al menos en la forma de un pacto tácito de no agresión en medio del caos.
El funcionario 1 afirma que Diabólico (MS-13) y El Lobo (Barrio 18) estuvieron en celdas contiguas durante 2025 donde, según inteligencia del Estado, alcanzaron algún tipo de entendimiento.
BBC Mundo realizó un recorrido por diversas zonas de la capital, incluyendo lugares en los que fueron perpetrados los ataques, donde no se pudo constatar un ambiente especialmente hostil.
La actividad comercial continuaba y el transporte público operaba con normalidad. Aunque escuelas y universidades fueron cerradas de forma preventiva el lunes 19 de enero por orden presidencial, al día siguiente retomaron su funcionamiento habitual.
En el recorrido del día 19 de enero no se detectó presencia anormal de policías o militares en estas zonas, lo que, según testimonios de vecinos, genera en la población una idea de abandono, ineficiencia y poca respuesta por parte del Estado ante la ofensiva pandillera.
En los territorios visitados, BBC Mundo constató además una expansión sin precedentes del Barrio 18 en Guatemala. Barrios y zonas periféricas de la capital que hasta hace poco estaban bajo control de la MS-13 han pasado en los últimos meses a manos de esta pandilla rival, reconfigurando el mapa criminal del país.
Fuentes cercanas al mundo pandillero señalan que, en paralelo, se ha producido el desplazamiento de decenas de integrantes del Barrio 18 hacia ciudades fronterizas de México, un movimiento que podría responder tanto a la presión estatal como a estrategias de expansión regional.
Como dato simbólico, un exmiembro del Barrio 18 indicó que los ataques se realizaron el día 18 de enero, una fecha con un significado particular dentro del imaginario de esta banda criminal.
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